L’art. 5, comma 1 della Legge Delega n. 111/2023 prevede la possibilità di introdurre un’imposta sostitutiva sulla rivalutazione di partecipazioni e terreni con aliquote differenziate in base al periodo di possesso del bene. In particolare, sono interessato alle disposizioni concernenti i terreni edificabili. Vorrei sapere se tale disposizione é stata recepita e in che termini; oppure se il relativo esame parlamentare non é ancora stato concluso. In quest’ultimo caso é possibile fare previsioni sui tempi di attuazione, dato che i termini della delega sono stati prorogati al 29.08.2026?
La rivalutazione dei terreni edificabili è ora una misura strutturale e permanente: la Legge di Bilancio 2025 (L. 30 dicembre 2024, n. 207, art. 1, comma 30) ha eliminato il meccanismo delle proroghe annuali che durava dal 2002, riscrivendo l’articolo 7 della Legge 448/2001 e rendendo l’opzione disponibile ogni anno senza necessità di rinnovo.
La legge delega chiedeva aliquote differenziate, la manovra ha scelto il 18% per tutti
Su un punto specifico della sua domanda occorre essere precisi. La Legge Delega n. 111/2023 (art. 5, co. 1, lett. h) prevedeva sì l’introduzione definitiva dell’imposta sostitutiva, ma anche la possibilità di articolare le aliquote in base al periodo di possesso del bene. La Legge di Bilancio 2025 ha recepito il principio della stabilizzazione ma ha scelto un’aliquota unica al 18% per tutti i contribuenti, indipendentemente da quanto tempo detengono il terreno. Il legislatore ha privilegiato la semplicità applicativa rispetto alla differenziazione prospettata dalla delega, e l’aliquota sale rispetto al 16% delle edizioni precedenti.
Soggetti ammessi alla rivalutazione dei terreni e chi resta escluso
La rideterminazione riguarda i terreni edificabili e quelli con destinazione agricola posseduti al 1° gennaio di ciascun anno, da parte di soggetti che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa: persone fisiche, società semplici, enti non commerciali per l’attività non commerciale, soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia. Sono invece sempre esclusi i titolari di reddito d’impresa.
Perizia giurata entro il 30 novembre e versamento con codice tributo 8056
Il meccanismo operativo resta quello già consolidato nelle versioni precedenti della norma. Entro il 30 novembre di ogni anno il contribuente può optare per la rivalutazione facendo redigere e asseverare una perizia giurata da un professionista abilitato — tra cui ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari e periti industriali edili — che attesti il valore del terreno al 1° gennaio dello stesso anno.
L’imposta sostitutiva del 18% si calcola sul valore risultante dalla perizia e si versa entro il 30 novembre, in un’unica soluzione oppure in tre rate annuali di pari importo (dalla seconda rata in poi si applicano interessi al 3% annuo). Il pagamento avviene tramite modello F24 con il codice tributo 8056.
Va tenuto presente che il valore rideterminato dalla perizia costituisce valore normale minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in caso di successiva cessione: un aspetto da valutare con attenzione insieme alla tassazione complessiva sulla cessione di terreni edificabili.
Chi ha già rivalutato può scalare l’imposta versata in precedenza
Chi ha già effettuato una rivalutazione in anni precedenti può procedere a una nuova rideterminazione. In questo caso, dall’imposta dovuta al 18% sul nuovo valore di perizia si detrae l’imposta sostitutiva già versata nelle occasioni precedenti. L’operazione è conveniente se l’importo complessivo resta inferiore all’imposta ordinaria del 26% che si applicherebbe sulla plusvalenza in caso di cessione.
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