Aprire un bed and breakfast con le nuove regole su CIN e partita IVA

Aprire un bed and breakfast non è più soltanto una questione di regole regionali. Negli ultimi due anni il quadro nazionale si è arricchito di adempimenti che prima non c’erano, dal codice identificativo unico alla classificazione fiscale dedicata, e la prima scelta da compiere, tra gestione occasionale e attività d’impresa, orienta tutto quello che viene dopo, dagli obblighi verso il Comune alla partita IVA.

In sintesi:

• l’obbligo di Codice Identificativo Nazionale vale anche per i bed and breakfast, con sanzioni da 800 a 8.000 euro per l’assenza del codice, pienamente operativo con sanzioni dal 2 gennaio 2025 (art. 13-ter del DL 145/2023, convertito dalla L. 191/2023);
• dal 1° aprile 2025 il B&B dispone di un codice ATECO dedicato, il 55.20.41, che lo distingue da affittacamere e case vacanza (classificazione ATECO 2025);
• in molte Regioni l’attività può essere svolta in forma occasionale, senza partita IVA né iscrizione al Registro delle Imprese, quando manca il carattere di abitualità;
• la gestione imprenditoriale richiede SCIA al SUAP, partita IVA e iscrizione alla gestione commercianti INPS;
• numero di camere, posti letto e giorni di chiusura obbligatoria sono fissati dalle norme regionali.

B&B con regole diverse da affittacamere e affitti brevi

Il bed and breakfast è una struttura ricettiva extralberghiera a conduzione familiare che offre pernottamento e prima colazione, e va tenuto distinto sia dall’affittacamere sia dalla locazione turistica breve. La differenza non è formale e ricade su obblighi e fiscalità.

L’affittacamere dispone in genere di più camere, offre servizi accessori ed è considerato attività d’impresa nella maggior parte delle Regioni. La locazione turistica breve, disciplinata dall’art. 4 del DL 50/2017, è invece un contratto senza servizi alla persona: niente colazione, nessuna SCIA e, a differenza del B&B, possibilità di applicare la cedolare secca. Il bed and breakfast, proprio perché eroga servizi e prevede la presenza del gestore, segue la disciplina ricettiva regionale e non quella delle locazioni.

Gestione occasionale o imprenditoriale a partita IVA

La scelta che pesa di più è tra gestione occasionale senza partita IVA e gestione imprenditoriale che comporta SCIA al SUAP, apertura della partita IVA e iscrizione alla gestione commercianti INPS. Nella maggior parte delle Regioni il B&B a conduzione familiare, privo del carattere di abitualità e nei limiti di camere e giorni di apertura fissati a livello locale, può restare nella prima forma.

Chi sceglie la forma d’impresa e rientra nei limiti di ricavi applica in genere il regime forfettario, che sotto la soglia di 85.000 euro annui consente di calcolare l’imposta del regime forfettario sui ricavi previsti dalla struttura prima ancora di avviare l’attività.

Requisiti regionali e SCIA al SUAP per avvio l’attività

I requisiti per aprire un B&B sono fissati dalle singole Regioni, che stabiliscono numero di camere, posti letto, giorni di chiusura obbligatoria e canale della pratica, di norma una SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile. Un parametro ricorrente è il tetto di tre camere e sei posti letto, con l’obbligo per il gestore di risiedere nell’immobile in diverse Regioni.

Prima di presentare la pratica va verificata la compatibilità con l’edificio: il regolamento di condominio può vietare l’apertura di un B&B quando tutela in modo espresso il decoro e la tranquillità dello stabile. Utile informarsi presso l’assessorato al turismo regionale e lo sportello SUAP per la modulistica aggiornata al proprio territorio.

CIN obbligatorio anche per bed and breakfast

Dal 2025 anche i bed and breakfast devono dotarsi del Codice Identificativo Nazionale (CIN), il codice unico che identifica la struttura su tutto il territorio nazionale, da esporre all’esterno dello stabile e da indicare in ogni annuncio, anche online. L’obbligo vale pure per chi gestisce in forma occasionale, senza partita IVA.

Il CIN si richiede tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive, accedendo con SPID o CIE al portale del Ministero del Turismo. In assenza del codice la sanzione va da 800 a 8.000 euro, mentre la mancata esposizione o indicazione negli annunci costa da 500 a 5.000 euro con rimozione dell’annuncio irregolare. Le regole di dettaglio e la procedura passo dopo passo sono raccolte nella guida all’obbligo di CIN per strutture ricettive e affitti brevi.

Adempimenti dopo l’apertura, AlloggiatiWeb e tassa soggiorno

Avviata la struttura, il gestore comunica gli arrivi degli ospiti alla Questura tramite il portale AlloggiatiWeb della Polizia di Stato entro 24 ore dal loro arrivo, trasmette i dati statistici su arrivi e presenze alla Regione e versa al Comune l’eventuale imposta di soggiorno. A questi si aggiunge la sottoscrizione di una polizza di responsabilità civile verso i clienti, richiesta da molte discipline regionali.

Camere, bagni e colazione, i requisiti della struttura

Le camere di un B&B devono rispettare requisiti minimi di dimensione, arredo e igiene che le norme regionali definiscono nel dettaglio, insieme alla sicurezza degli impianti elettrico e del gas con relativa conformità. Gli standard tipici prevedono stanze arredate con letti, armadio e piano d’appoggio, un bagno con sanitari a norma e un ambiente dedicato alla colazione.

La prima colazione resa senza manipolazione professionale degli alimenti è il tratto che qualifica il servizio, con biancheria pulita e cambio a ogni avvicendamento degli ospiti. Sul piano della sicurezza sono opportuni un estintore e una cassetta di primo soccorso, mentre la diversificazione dell’offerta, dalle escursioni ai servizi per gli animali, aiuta a distinguersi nella concorrenza locale.