Bed and Breakfast vietati in condominio

di Noemi Ricci

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Cassazione, il regolamento del condominio può vietare l'apertura di un Bed and Breakfast: nuova sentenza e confronto con il precedente orientamento.

I Bed & Breakfast non possono essere aperti in un condominio senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale: una nuova sentenza conferma l’orientamento della giurisprudenza, espresso già dalla Seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 109/2016.

Il nuovo pronunciamento è la sentenza n. 21562 (Corte di Cassazione, sez. II) pubblicata lo scorso 7 ottobre, che conferma la legittimità del Regolamento condominiale nel quale risulti il divieto di esercitare nello stabile attività commerciali, anche del tipo affitta-camere o bed and breakfast.

Qualora il regolamento condominiale contenga la disposizione che vieti le attività commerciali è illegittimo svolgere l’attività di affittacamere compresa quella identificabile in un bed and breakfast in tutto e per tutto assimilabili alle attività imprenditoriali alberghiere a nulla rilevando le ridotte dimensioni, in quanto non diversamente dall’albergo si configurano come un’attività connotata da una impresa e dal contatto diretto con il pubblico.

In sostanza il condominio può imporre una regola (magari a  tutela del decoro e della tranquillità dell’edificio) che vieti l’apertura di un’attività di B&B.

Come interpretare il Regolamento

In passato, la stessa Corte aveva invece concesso, con la sentenza n. 24707/2014, il via libera alla possibilità per i condomini di ospitare a pagamento soggetti terzi, stabilendo che l’attività di affittacamere o B&B non comportasse un mutamento di destinazione d’uso delle unità immobiliari, che quindi rimaneva di tipo abitativo.

Ora però i giudici sembrano aver cambiato orientamento, stabilendo che tale tipo di attività deve  essere considerata contrapposta alle finalità abitative dell’immobile.

In realtà, molto dipende dalla fattispecie e dalle motivazioni espresse nel disposto condominiale. Anche questo è il motivo per cui negli anni si sono alternate sentenze della Corte di Cassazione contrastanti, in alcuni casi dando ragione al condominio, nonostante in precedenza altri avessero destinato gli appartamenti ad attività commerciali (ritenendo irrilevante la condotta tenuta in passato da altri condomini poiché non influente sull’interpretazione del regolamento condominiale).

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Nel caso di specie, i giudici di secondo grado avevano evidenziato la regolarità amministrativa dell’attività, esercitata a scopo di lucro ed in contrasto con la disposizione del regolamento condominiale. Nel ricorso in Cassazione, il ricorrente sosteneva però la tesi che il divieto dovesse ritenersi circoscritto ai servizi richiamati dal Regolamento condominiale e che l’attività di B&B rientra tra quelle proprie di un’immobile a destinazione abitativa.

In realtà, la disposizione del Condominio in questione vietava la destinazione e/o l’uso dell’unità immobiliare a esercizio o ufficio industriale o commerciale. Tutti divieti posti sullo stesso piano letterale. Quindi, tutto dipende da come è scritto il Regolamento e da come si può prestare a interpretazioni anche differenti.

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