Il sistema di certificazione energetica degli edifici si prepara a una trasformazione profonda. Entro il 29 maggio 2026 anche l’Italia deve recepire la direttiva UE Case Green, che ridisegna l’attestato di prestazione energetica APE, introducendo una scala di classificazione uniforme in tutti i 27 Stati membri dell’Unione Europea e aggiungendo nuovi indicatori ambientali. L’Italia non ha ancora emanato il decreto di recepimento, dunque è partita la corsa contro il tempo.
- Cos’è l’attestato APE e quando serve
- La nuova scala energetica A-G
- Aggiornamento requisiti e classi dal 3 giugno 2026
- Il passaporto di ristrutturazione edilizia
- Obblighi ed esenzioni per il rilascio APE
- Valore sul mercato degli immobili con APE
- Bonus edilizi e incentivi alle Rinnovabili
- Italia in ritardo sulla Direttiva Case Green
Cos’è l’attestato APE e quando serve
L’attestato di prestazione energetica (APE) è il documento che certifica l’efficienza energetica di un immobile, assegnandogli una classe in base ai consumi stimati per riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria, ventilazione e illuminazione. In Italia il quadro normativo di riferimento è il decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, integrato dal decreto ministeriale del 26 giugno 2015 che ha uniformato contenuti e metodologie di calcolo su tutto il territorio nazionale. L’APE è obbligatorio nei seguenti casi:
- compravendita di immobili o trasferimento a titolo gratuito, da allegare al rogito;
- nuova locazione di edifici o singole unità immobiliari soggetti a registrazione;
- nuova costruzione o ristrutturazione che interessa oltre il 25% della superficie dell’immobile;
- annunci immobiliari di vendita o affitto, in cui devono essere indicati classe energetica e indice di prestazione.
Il documento ha una validità di dieci anni, salvo interventi che modifichino sensibilmente la prestazione energetica o mancata effettuazione dei controlli periodici degli impianti termici. Le sanzioni per omesso rilascio oscillano tra 3.000 e 18.000 euro per il proprietario o il costruttore, tra 700 e 4.200 euro per il certificatore che redige l’attestato in modo non corretto.
La nuova scala energetica A-G
La direttiva (UE) 2024/1275 — nota come direttiva Case Green o EPBD IV — ridisegna la classificazione degli edifici con una scala da A a G applicabile in tutti gli Stati membri. Rispetto alla scala italiana attuale — che prevede dieci classi da A4 ad A1, poi B, C, D, E, F e G — la nuova classificazione riduce la struttura a sette livelli.
La classe A corrisponde agli edifici a zero emissioni (Zero Emission Buildings – ZEB), la classe G ai peggiori il 15% del parco edilizio nazionale. Fra i due estremi, le classi B, C, D, E ed F distribuiscono gli edifici in base alla prestazione energetica misurata in kWh/(m² anno).
Gli Stati membri possono mantenere la designazione A0 per gli edifici ZEB e introdurre una classe A+ per immobili con consumi inferiori di almeno il 20% alla soglia ZEB che producono più energia rinnovabile di quanta ne consumino.
Il passaggio alla nuova scala avverrà però solo con il recepimento della direttiva in Italia: fino a quel momento gli APE italiani continuano a seguire il decreto ministeriale del 2015 e le sue successive integrazioni. In Italia il recepimento formale non è ancora completato ma alcune misure sono già operative.
APE già emessi validi per 10 anni
Gli attestati rilasciati prima dell’entrata in vigore della nuova normativa nazionale conservano la loro validità fino alla scadenza naturale dei dieci anni, salvo interventi edilizi che richiedano un aggiornamento del documento. Non esiste alcun obbligo di rifare l’APE per adeguarsi alla nuova scala europea: la sostituzione avverrà automaticamente al rinnovo o alla prima compravendita o locazione successiva al recepimento.
Aggiornamento requisiti e classi dal 3 giugno 2026
In attesa del recepimento formale della direttiva EPBD IV, il governo italiano ha pubblicato il decreto MASE del 28 ottobre 2025 — noto come Decreto Requisiti Minimi — in vigore dal 3 giugno 2026. Il provvedimento aggiorna le metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici incidendo direttamente sulla classe che risulterà dagli APE redatti dopo quella data; non modifica il formato dell’attestato né introduce la nuova scala A-G europea. Le principali novità riguardano:
- l’aggiornamento del metodo di calcolo dell’indice di prestazione energetica globale (EPgl), con valutazione dettagliata obbligatoria dei ponti termici in luogo del calcolo forfettario precedente;
- l’integrazione nell’analisi energetica delle infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici presenti nell’edificio;
- l’aggiornamento delle definizioni e requisiti minimi per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni rilevanti.
Sul fronte europeo è invece direttamente applicabile in tutti gli Stati membri il Regolamento (UE) 2026/52, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale europea e in vigore dal 24 maggio 2026. Il provvedimento introduce il quadro comune per il calcolo del potenziale di riscaldamento globale (GWP) lungo il ciclo di vita degli edifici — dall’estrazione dei materiali da costruzione alla demolizione e al riciclo. L’indicatore GWP diventerà obbligatorio negli APE per i nuovi edifici con superficie superiore a 1.000 m² a partire da gennaio 2028, e per tutti i nuovi edifici dal gennaio 2030.
Il passaporto di ristrutturazione edilizia
Fra le novità introdotte dalla direttiva EPBD IV vi è il passaporto di ristrutturazione, un documento facoltativo che pianifica nel tempo gli interventi necessari a migliorare la classe energetica di un immobile fino ai requisiti ZEB previsti entro il 2050. Diversamente dall’APE, che fotografa la situazione attuale, il passaporto traccia una tabella di marcia di miglioramento progressivo da realizzare in più fasi. La direttiva consente che i due documenti siano redatti contestualmente dallo stesso certificatore, riducendo costi e duplicazioni burocratiche. Sarà introdotto in Italia con il decreto legislativo di recepimento della direttiva.
Obblighi ed esenzioni per il rilascio APE
La normativa italiana prevede categorie di immobili esenti dall’obbligo di certificazione APE. Le esenzioni, stabilite dal d.lgs. 192/2005 e successive modifiche, riguardano strutture agricole, artigianali e industriali prive di impianti climatizzati; fabbricati isolati con superficie inferiore a 50 metri quadri; box, autorimesse e garage; luoghi di culto; edifici vincolati come beni paesaggistici o culturali nei casi in cui l’adeguamento energetico ne altererebbe il carattere storico.
Per tutti gli altri immobili, l’obbligo APE resta vincolante in caso di vendita o locazione, così come la clausola nel contratto in cui acquirente o conduttore dichiarano di aver ricevuto il documento. I contratti stipulati senza APE non sono nulli ma espongono entrambe le parti al pagamento delle sanzioni previste.
Valore sul mercato degli immobili con APE
La classe energetica è diventata un fattore di prezzo nel mercato immobiliare italiano. I dati del report FIAIP-ENEA 2026 rilevano che circa il 75% degli immobili italiani presenta ancora prestazioni insufficienti, mentre gli edifici in classe alta registrano valori di vendita superiori del 10-15% rispetto a quelli in classe bassa nelle stesse zone. La direttiva EPBD IV tende ad ampliare questo differenziale: dal 2028 l’entrata in vigore del sistema ETS2 — la carbon tax europea sul riscaldamento domestico e sui trasporti — renderà progressivamente più costoso mantenere un immobile inefficiente, aumentando la pressione sul valore di mercato degli edifici nelle classi più basse.
Ad ogni modo, la direttiva non introduce divieti di vendita o locazione per le classi energetiche F o G: chiunque possieda un immobile nelle fasce più basse potrà continuare a venderlo o affittarlo anche dopo il 29 maggio 2026. L’impatto è indiretto: un mercato sempre più attento alla sostenibilità sconta le inefficienze energetiche nel prezzo di offerta e nei tempi di trattativa.
Bonus edilizi e incentivi alle Rinnovabili
I bonus edilizi 2026 — Bonus Casa al 50% per la prima abitazione, Ecobonus e Conto Termico 3.0 con il contributo a fondo perduto fino al 65% per le pompe di calore — consentono di migliorare la classe energetica e proteggere il valore dell’immobile nel tempo.
Italia in ritardo sulla Direttiva Case Green
A pochi giorni dalla scadenza, l’Italia si trova in una posizione di ritardo strutturale rispetto agli obblighi europei. La direttiva Case Green è stata esclusa dalla legge di delegazione europea 2025, lo strumento ordinario attraverso cui il Parlamento delega al Governo il recepimento delle norme UE. Il processo di trasposizione è stato avviato solo nel febbraio 2026, con margini di tempo ridottissimi. Il 12 marzo la Commissione europea ha aperto una procedura d’infrazione nei confronti dell’Italia per il mancato invio del Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici (PNRE), la bozza del quale avrebbe dovuto essere trasmessa a Bruxelles entro il 31 dicembre 2025.
Sul piano pratico, il mancato recepimento formale non elimina comunque alcuni degli obblighi a effetto diretto: il blocco degli incentivi per le caldaie alimentate esclusivamente da combustibili fossili — già in vigore dal 1° gennaio 2025 — si applica indipendentemente dalla trasposizione nazionale e l’Italia è già in infrazione anche su questo punto.
La nuova scala A-G per l’APE e il passaporto di ristrutturazione, invece, richiedono un atto legislativo nazionale per diventare pienamente operativi. Il decreto legislativo di recepimento, quando approvato, definirà le modalità di aggiornamento della certificazione energetica e le scadenze per la presentazione del Piano Nazionale di Ristrutturazione.
