Bonus ristrutturazioni sul solaio: detrazione senza fine lavori

La scadenza triennale che lei cita è una regola urbanistico-edilizia ma non fiscale: l’art. 15 del D.P.R. 380/2001 fissa il termine entro cui i lavori autorizzati devono concludersi ai fini del titolo abilitativo. Il bonus ristrutturazioni, disciplinato dall’art. 16-bis del TUIR, funziona in modo diverso: la detrazione si calcola sulle spese effettivamente sostenute nell’anno, indipendentemente dal completamento dell’intero intervento previsto nel progetto originario.

Nessuna scadenza fiscale per finire i lavori agevolati

L’Agenzia delle Entrate non impone che i lavori siano terminati per riconoscere la detrazione sulla quota di spesa effettuata nell’anno d’imposta di riferimento. L’unico vincolo è che le spese siano state effettivamente sostenute e documentate — con bonifico parlante intestato al beneficiario, fattura regolare e rispetto degli altri adempimenti previsti dalla normativa.

L’Agenzia delle Entrate lo chiarisce nella Guida AdE 2026 alle detrazioni edilizie: l’agevolazione si applica ai lavori effettuati sull’immobile e sulle pertinenze senza che sia richiesta la contestuale esecuzione di interventi sull’unità abitativa.

Se lei ha eseguito e pagato il rifacimento del solaio, può detrarre quella spesa nell’anno in cui l’ha sostenuta anche se il cantiere più ampio (quello dell’appartamento) non è stato avviato o è stato sospeso.

Solaio, pertinenza con ristrutturazione detraibile in autonomia

Il rifacimento del solaio rientra tra gli interventi ammessi al bonus ristrutturazioni anche se realizzato in modo indipendente rispetto all’unità abitativa principale. La Circolare n. 8/2025 dell’Agenzia delle Entrate conferma che la detrazione spetta per le spese sostenute su singole unità immobiliari e sulle relative pertinenze, senza prevedere che i lavori debbano interessare contestualmente sia l’unità principale sia la pertinenza.

Non rileva quindi il fatto che originariamente il titolo edilizio fosse stato richiesto per un intervento più ampio: la detrazione si applica a ciò che è stato effettivamente eseguito e pagato.

Aliquota applicabile per immobili senza agibilità

Poiché l’appartamento è privo di abitabilità e non è adibito ad abitazione principale, non sussistono i requisiti per accedere alla detrazione maggiorata al 50%, riservata — dalla Legge di Bilancio 2025 confermata anche per il 2026 — ai soli proprietari o titolari di diritto reale di godimento che eseguono lavori sulla propria prima casa. Questo non impedisce di utilizzare la detrazione ordinaria al 36%, che si applica alla generalità degli immobili residenziali, compresi quelli non adibiti ad abitazione principale. Il massimale di spesa rimane di 96.000 euro per unità immobiliare, con detrazione ripartita in dieci quote annuali di pari importo.

C’è infine un ultimo aspetto da considerare, che riguarda il rapporto tra titolo edilizio e accatastamento della pertinenza ristrutturata.

• Se il solaio è pertinenza autonomamente accatastata — o comunque un elemento strutturale dell’edificio — l’assenza del certificato di abitabilità sull’unità principale non pregiudica la detraibilità delle spese relative alla pertinenza stessa: i lavori insistono su una parte dell’edificio che ha una propria identità catastale o strutturale, e la detrazione è ammessa.
• Se è l’unità immobiliare nel suo complesso a essere priva di agibilità, l’Agenzia delle Entrate ammette la detrazione anche in assenza di agibilità, a condizione che la destinazione residenziale dell’immobile risulti dal titolo edilizio e che i lavori siano qualificabili come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione.

Le consiglio dunque di verificare la situazione urbanistica dell’immobile con un tecnico abilitato e di confrontarsi con un commercialista, prima di procedere con la dichiarazione dei redditi.

Risposta di Barbara Weisz