La portineria condominiale non resta tale per sempre. Se il locale non è più destinato al servizio comune del fabbricato, la sua natura può cambiare e la vendita può tornare sul tavolo anche senza un accordo preventivo di tutti i proprietari. Il chiarimento della Cassazione interessa soprattutto gli ex alloggi del portiere e i locali di portineria da anni locati a terzi o comunque sottratti, nei fatti, alla funzione originaria.
Quando la portineria è ancora parte comune
La regola di partenza resta quella del codice civile: la portineria, compreso l’alloggio del portiere, rientra tra i beni comuni del condominio quando il titolo non dispone diversamente e quando il locale è destinato, per struttura e funzione, al servizio dell’edificio. In questa fase il bene resta legato alle singole unità immobiliari e la quota di ciascun condòmino segue l’appartamento principale.
Finché questa destinazione comune resta intatta, il singolo non può isolare la propria quota e venderla come se si trattasse di una comunione ordinaria qualunque. È proprio qui che si ferma molta contesa condominiale: la semplice esistenza di un locale autonomo non basta, da sola, a trasformarlo in bene liberamente cedibile.
Perdita dell’uso comune e comunione ordinaria
Il nodo vero nasce quando la portineria non serve più il condominio. La Cassazione ha ribadito che la cessazione dell’uso comune può emergere anche dai fatti, quindi non soltanto da una formula esplicita messa nero su bianco nel regolamento. Se il servizio di portierato è stato abolito da tempo e il locale è stato stabilmente sottratto alla funzione collettiva, viene meno il vincolo che lo teneva dentro il regime condominiale.
In questi casi si applica la disciplina della comunione ordinaria, con un effetto molto rilevante sul piano pratico:
- l’abolizione stabile del servizio di portierato può segnare la fine della destinazione comune;
- la locazione continuativa a terzi può confermare che il bene non serve più il fabbricato come portineria;
- il solo uso occasionale o una qualificazione formale non coerente con i fatti non bastano, da soli, a cambiare regime.
Se l’ex portineria viene messa a reddito, entrano in gioco anche i redditi condominiali, che seguono regole fiscali proprie e rafforzano, sul piano pratico, la distinzione fra bene ancora destinato al servizio comune e bene ormai utilizzato in modo diverso.
Il singolo condòmino può avviare lo scioglimento
È questo il punto che rende la sentenza interessante anche in chiave di mercato. Una volta uscita dal perimetro della condominialità, la portineria non resta bloccata in eterno. Ciascun partecipante alla comunione può chiedere lo scioglimento della comunione stessa, con la conseguenza che il bene può arrivare alla divisione o, se indivisibile, alla vendita e alla ripartizione del ricavato secondo le quote.
La formula “basta un solo condòmino” va però letta bene. Non descrive una cessione privata immediata, decisa da un proprietario isolato contro tutti gli altri. Descrive invece il diritto del singolo di portare la questione sul terreno dello scioglimento della comunione, quando il bene ha già perso la sua funzione comune.
Vendita della portineria e limiti da non confondere
La vendita della portineria cambia quindi a seconda del momento in cui la si guarda. Se il bene è ancora condominiale, serve tenere ferma la sua accessorietà rispetto alle unità principali e non è possibile trattarlo come una quota separata. Se invece la destinazione comune è cessata davvero, la vicenda esce dal condominio in senso stretto e rientra nella disciplina della comunione ordinaria.
Questo confine evita due errori opposti. Il primo è pensare che l’ex portineria sia sempre e comunque invendibile. Il secondo è credere che basti una volontà individuale per procedere alla cessione. In mezzo c’è una verifica concreta sull’uso effettivo del bene, che resta il passaggio decisivo anche in giudizio.
Proventi della cessione e rilievo fiscale
Quando la vendita va in porto, il tema non si chiude con il rogito. L’ex alloggio del portiere può aprire anche un fronte fiscale, soprattutto se sul bene sono stati eseguiti lavori agevolati o se il ricavato deve essere attribuito pro quota ai condòmini. Per questo il profilo civilistico della vendibilità e quello tributario della cessione vanno tenuti distinti, ma letti insieme.
Nel lavoro redazionale di cluster questo articolo presidia il lato civilistico e giurisprudenziale, mentre il correlato dedicato al fisco copre il segmento successivo della stessa vicenda, cioè quello che si apre una volta deciso di alienare il bene.
