Il 16 marzo 2026 è scaduto il termine per la comunicazione delle spese condominiali all’Agenzia delle Entrate: l’obbligo annuale che ricade sugli amministratori di condominio consente ai condòmini di ritrovare le proprie detrazioni IRPEF spettanti sui lavori di ristrutturazione già caricate nella precompilata. Chi non ha rispettato la scadenza ha ora sessanta giorni — fino al 15 maggio 2026 — per trasmettere i dati con sanzione ridotta a un terzo. Oltre quella soglia, le sanzioni diventano piene e l’amministratore inadempiente si espone anche alle richieste di risarcimento dei condòmini danneggiati.
L’omessa trasmissione dei dati delle spese per i lavori condominiali detraibili espone l’amministratore a sanzioni fino a 50.000 euro.
- L’obbligo di comunicazione in capo all’amministratore
- Le sanzioni per omessa o tardiva comunicazione
- Gli effetti sulla detrazione dei condòmini
- Cosa fare se l’amministratore non comunica le detrazioni
- Gli effetti sulla detrazione dei condòmini
- La responsabilità civile dell’amministratore verso i condòmini
- Il compenso extra per la comunicazione fiscale
L’obbligo di comunicazione in capo all’amministratore
Gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre di ogni anno sono tenuti a trasmettere telematicamente all’Anagrafe Tributaria i dati delle spese sostenute dal condominio per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica sulle parti comuni, nonché per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici destinati alle parti comuni oggetto di ristrutturazione.
L’obbligo — fondato sull’articolo 3, commi 3 e 4, del D.Lgs. 175/2014 e integrato dall’articolo 16-bis, comma 4, del D.L. 124/2019 — serve a consentire all’Agenzia delle Entrate di inserire le detrazioni edilizie nella dichiarazione dei redditi precompilata di ciascun condòmino, calcolando la quota in base ai millesimi di proprietà.
La trasmissione avviene tramite i servizi telematici Entratel o Fisconline, direttamente o per il tramite di intermediari abilitati quali CAF, commercialisti e consulenti del lavoro. La scadenza ordinaria è il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui le spese sono state sostenute.
Per l’anno d’imposta 2025 il termine era il 16 marzo, secondo le specifiche tecniche aggiornate dal Provvedimento AdE n. 50559 del 10 febbraio, che ha anche introdotto in via facoltativa il campo “abitazione principale“: se l’amministratore non lo valorizza, i dati inviati non distinguono chi ha diritto al 50% da chi si ferma al 36% e spetta al singolo condomino ricalcolare l’eventuale detrazione maggiorata.
Le sanzioni per omessa o tardiva comunicazione
Quando l’amministratore non trasmette i dati o li invia fuori termine, l’articolo 3, comma 5-bis, del D.Lgs. 175/2014 prevede una sanzione di 100 euro per ogni comunicazione omessa o tardiva, fino a un massimo di 50.000 euro per soggetto. La sanzione è irrogata per ogni singola comunicazione e per ogni anno d’imposta non adempiuto. La norma prevede due ipotesi di attenuazione o esonero:
- la sanzione non si applica in caso di errata comunicazione se la trasmissione corretta avviene entro i cinque giorni successivi alla scadenza — oppure entro cinque giorni da una segnalazione dell’Agenzia delle Entrate — purché l’errore non abbia generato un’indebita fruizione di detrazioni nella precompilata;
- la sanzione è ridotta a un terzo, con tetto a 20.000 euro, se la comunicazione è trasmessa correttamente entro 60 giorni dalla scadenza ordinaria: per le spese dell’anno d’imposta 2025, con scadenza al 16 marzo 2026, la finestra si chiude il 15 maggio 2026.
Al di fuori di questi due casi non esistono ulteriori attenuazioni né esoneri parziali. La responsabilità ricade sull’amministratore in carica al momento dell’invio, in quanto rappresentante legale del condominio. Non esistono soglie minime di importo né il singolo condòmino può opporsi all’inserimento dei dati nella precompilata.
Gli effetti sulla detrazione dei condòmini
L’omessa o tardiva comunicazione produce conseguenze dirette sulle detrazioni IRPEF dei singoli condòmini. In assenza della trasmissione, le spese per i lavori condominiali non compaiono nella precompilata. Nel 2026 il danno si amplifica per effetto della differenziazione delle aliquote introdotta dalla Legge di bilancio 2025: per le spese sostenute nel 2025 sulle parti comuni, la detrazione spetta nella misura del 36% per gli immobili non adibiti a prima casa e del 50% per l’abitazione principale, come illustrato nella guida dell’Agenzia delle Entrate sulle detrazioni edilizie 2026. Se la comunicazione è omessa — o il campo facoltativo non è compilato — l’aliquota maggiorata non viene riconosciuta in automatico.
Cosa fare se l’amministratore non comunica le detrazioni
La perdita della detrazione non è automatica né definitiva, anche quando l’amministratore ha mancato all’obbligo. Il condòmino dispone di due strade.
- La prima è sollecitare l’amministratore a trasmettere la comunicazione in via tardiva entro il 15 maggio 2026: la sanzione si riduce a un terzo e i dati, una volta recepiti dall’Anagrafe Tributaria, entrano nella precompilata prima che si chiuda la stagione dichiarativa.
- La seconda è inserire autonomamente le spese nella dichiarazione dei redditi, modificando la precompilata.
La normativa lo consente, ma richiede di conservare ed esibire tutta la documentazione pertinente: le fatture intestate al condominio, le ricevute dei bonifici parlanti con causale ex art. 16-bis DPR 917/1986, la certificazione rilasciata dall’amministratore con la quota di spesa imputata al singolo condòmino e — ove previsti dalla tipologia di intervento — SAL e asseverazioni tecniche.
Gli effetti sulla detrazione dei condòmini
Chi modifica la precompilata rinuncia all’esonero dal controllo formale ai sensi dell’art. 36-ter del DPR 600/1973 e si assume l’onere della prova in caso di verifica fiscale. Le istruzioni operative per questa procedura sono nella guida alla compilazione del 730 per le spese condominiali.
Nel 2026 si aggiunge un altro rischio specifico legato alla differenziazione delle aliquote introdotta dalla Legge di Bilancio 2025: per le spese sostenute sulle parti comuni, la detrazione spetta nella misura del 36% o del 50% per l’abitazione principale.
Se l’amministratore non ha compilato il campo facoltativo “abitazione principale” nel tracciato, la precompilata riporterà il 36% per tutti. Il condòmino che ha diritto al 50% può correggere manualmente la percentuale ma così facendo trasforma la dichiarazione in dichiarazione modificata e dovrà documentare il requisito in caso di verifica fiscale.
La responsabilità civile dell’amministratore verso i condòmini
L’inadempimento dell’obbligo di comunicazione non ha conseguenze esclusivamente fiscali. Configura anche una violazione degli obblighi di gestione previsti dall’articolo 1130 del Codice civile, che disciplina le attribuzioni dell’amministratore. Il mancato rilascio della certificazione delle spese detraibili — o la trasmissione tardiva che pregiudica la precompilata — espone l’amministratore ad azioni risarcitorie da parte dei condòmini danneggiati, per un importo corrispondente alla differenza tra la detrazione che avrebbero fruito in assenza dell’inadempimento e quella effettivamente conseguita. I due profili di responsabilità — quello tributario-sanzionatorio verso il Fisco e quello civilistico verso i condòmini — sono indipendenti e cumulabili.
Il compenso extra per la comunicazione fiscale
L’amministratore può richiedere un compenso aggiuntivo per la comunicazione fiscale all’Agenzia delle Entrate ma deve farlo all’atto della nomina, tramite delibera condominiale che specifichi le attività ritenute extra e i relativi compensi. In assenza di tale indicazione espressa, la comunicazione fiscale rientra tra gli obblighi ordinari di gestione e va svolta senza corrispettivo aggiuntivo rispetto al compenso annuo pattuito.
