Prima del 2024 ho effettuato in casa modifiche interne ai vani pur senza aumento di cubatura ma non ho provveduto a modificare la planimetria in Catasto. Volendo vendere il cespite, devo pagare per la sanatoria o esiste una percentuale di tolleranza?
Esistono tolleranze previste dal Salva Casa che possono evitare una sanatoria ma nel suo caso non si applicano automaticamente le percentuali dal 2% al 6%. Queste soglie riguardano scostamenti di parametri come superficie, altezza, cubatura e distacchi. Per le modifiche interne realizzate entro il 24 maggio 2024, bisogna invece verificare se lo spostamento di muri o aperture può rientrare nelle tolleranze esecutive previste dall’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001.
Se così fosse, non ci sarebbe un abuso da sanare e un tecnico potrebbe attestare la regolarità dell’immobile anche in vista della vendita. Se invece è stata effettuata una vera redistribuzione dei vani senza presentare la pratica edilizia richiesta, occorre regolarizzare l’intervento e verificare anche l’aggiornamento della planimetria catastale.
Planimetria, tolleranza su modifiche interne
Il primo riferimento è l’articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia. Il Salva Casa ha previsto, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, specifiche tolleranze esecutive che possono comprendere anche irregolarità dei muri interni e una diversa ubicazione delle aperture rispetto al progetto autorizzato.
È il caso, ad esempio, di un tramezzo realizzato in una posizione leggermente diversa durante lavori regolarmente autorizzati. Se il tecnico accerta che la difformità rientra nelle condizioni previste dalla norma, non serve un titolo edilizio in sanatoria. La tolleranza può essere attestata nella documentazione relativa allo stato legittimo dell’immobile oppure con una dichiarazione asseverata allegata agli atti di trasferimento.
Le percentuali introdotte dal Salva Casa che vanno dal 2% per le unità immobiliari più grandi fino al 6% per quelle sotto i 60 metri quadrati riguardano invece le tolleranze costruttive su parametri dimensionali. Non rappresentano una franchigia entro la quale è sempre consentito modificare la disposizione interna delle stanze.
Quando bisogna regolarizzare i nuovi vani
La situazione cambia se i muri interni sono stati spostati successivamente, realizzando una nuova distribuzione degli spazi senza pratica edilizia. In questo caso l’assenza di aumento della cubatura non basta a far rientrare automaticamente i lavori nelle tolleranze. Se sono stati modificati soltanto tramezzi interni senza interessare parti strutturali, l’intervento rientra normalmente tra quelli soggetti a CILA per diversa distribuzione degli spazi interni. Per lavori già eseguiti il tecnico potrà quindi verificare la possibilità di regolarizzare la situazione mediante CILA tardiva, con la relativa sanzione.
Se invece le opere hanno interessato parti strutturali oppure richiedevano una SCIA, bisogna valutare la procedura prevista dall’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 per le difformità sanabili. In questo caso l’importo dovuto dipende dalla specifica procedura applicabile e dalle caratteristiche dell’intervento.
Planimetria catastale per la vendita
La planimetria depositata in Catasto deve corrispondere allo stato dell’immobile nei termini richiesti per la compravendita. L’Agenzia delle Entrate considera irrilevanti ai fini catastali solo le lievi variazioni interne come lo spostamento di una porta o di un tramezzo allorquando non modificano il numero dei vani e la loro funzionalità. Se invece è cambiata in modo rilevante la distribuzione degli ambienti, sarà necessario presentare la variazione catastale con una nuova planimetria.
Sanatoria o tolleranza con modifica vani
Prima della vendita le consiglierei quindi di far confrontare da un tecnico lo stato attuale dell’appartamento, il titolo edilizio depositato in Comune e la planimetria catastale.
Se ha realizzato una nuova distribuzione interna senza il titolo necessario dovrà prima regolarizzare le opere e, quando necessario, aggiornare anche il Catasto.
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