La cedolare secca per negozi e affitti commerciali torna nel confronto sulla Manovra 2027 , dopo essere rimasta fuori dalla precedente Legge di Bilancio. Per chi concede in locazione immobili non abitativi, infatti, non esiste una flat tax applicabile ai contratti stipulati nel 2026. Il dossier si ricollega al disegno di legge in Senato che propo0ne la tassa piatta al 21%, oltre che alla delega fiscale che aveva previsto l’estensione della tassazione sostitutiva alle locazioni non abitative.
In sintesi:
- la Legge 30 dicembre 2018, n. 145, articolo 1, comma 59, aveva introdotto per i soli contratti stipulati nel 2019 la cedolare secca al 21% sui negozi C/1 fino a 600 metri quadrati;
- per il 2026 la cedolare secca sui nuovi affitti commerciali non è stata reintrodotta e si applica il regime ordinario, salvo gli effetti residui della disciplina transitoria del 2019;
- la Risposta a interpello n. 34 dell’11 febbraio 2026 ha chiarito i limiti dell’opzione in caso di ulteriore proroga di contratti commerciali già esistenti;
- il Disegno di legge S.1828, presentato il 4 marzo 2026 e assegnato al Senato il 21 aprile, propone una cedolare secca al 21% sugli immobili ad uso diverso dall’abitativo
Affitti commerciali con e senza cedolare secca
Nel 2026 la cedolare secca per i negozi non si applica ai nuovi contratti di locazione commerciale: per i proprietari continua quindi a valere il regime fiscale ordinario, salvo i casi legati alla vecchia disciplina sperimentale 2019.
La misura era stata prevista dall’articolo 1, comma 59, della Legge 145/2018, che consentiva di scegliere la cedolare secca al 21% per i contratti stipulati nel 2019 relativi a unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, fino a 600 metri quadrati di superficie, escluse le pertinenze salvo quelle locate congiuntamente. Quella disciplina non è mai stata rinnovata nè tantomeno resa strutturale. Di conseguenza, per i contratti commerciali stipulati dal 2020 ad oggi non si può applicare la tassazione sostitutiva.
Per le locazioni abitative, invece, continuano a valere le regole ordinarie illustrate nella guida su cedolare secca 2026, che restano distinte rispetto al tema degli immobili commerciali.
Proroga contratti a doppio binario
Con la Risposta a interpello n. 34 dell’11 febbraio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che occorre distinguere fra i contratti stipulati direttamente nel 2019 e i contratti in essere precedenti e prorogati in quell’anno, sfruttando la disciplina temporanea: un’ulteriore proroga di un contratto originariamente stipulato prima del 2019 non consente di esercitare di nuovo l’opzione per la cedolare secca commerciale.
Per questo motivo, chi oggi gestisce la proroga di un vecchio contratto deve verificare con attenzione data di stipula originaria, precedenti proroghe e condizioni con cui era stata eventualmente esercitata l’opzione nel 2019.
DDL 1828 in Senato: cedolare secca al 21% retroattiva
La proposta oggi più concreta sul piano legislativo è il Disegno di legge S.1828, che mira a introdurre in modo stabile la cedolare secca al 21% per i redditi da locazione non abitativa. Il disegno di legge è stato presentato il 4 marzo 2026 ed è stato assegnato il 21 aprile 2026 alla 6ª Commissione permanente Finanze e tesoro del Senato. Il testo interviene proprio sul punto che aveva lasciato irrisolta la sperimentazione del 2019, cioè l’assenza di una disciplina strutturale per gli affitti commerciali.
La formulazione è più ampia della vecchia norma temporanea, che era limitata ai negozi C/1 fino a 600 metri quadrati. Nel testo presentato al Senato si prevede che, se approvato così com’è, il nuovo regime possa essere scelto anche per i contratti già in corso alla data di entrata in vigore. Quindi potenzialmente anche un contratto commerciale stipulato nel 2020, 2022 o 2026 potrebbe passare al nuovo regime, alle condizioni definitive della futura legge.
Manovra possibile veicolo della misura
La Legge di Bilancio 2027 è una delle possibili sedi normative per riportare in vigore la cedolare secca sugli immobili commerciali. Al momento, però, non esiste ancora un testo di Manovra approvato che contenga la misura.
Il tema si collega anche alla Legge 9 agosto 2023, n. 111, la delega per la riforma fiscale, che all’articolo 5, comma 1, lettera c), contempla la possibilità di estendere la cedolare secca agli immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, quando il conduttore esercita un’attività d’impresa, arte o professione.
Questa previsione, però, non ha ancora prodotto una cedolare commerciale operativa per i nuovi contratti. Il passaggio decisivo resta quindi una norma attuativa o una disposizione inserita nella Manovra 2027 che definisca in modo preciso aliquota, immobili ammessi, contribuenti interessati e decorrenza.
