Calcolo IMU: nuovi parametri con la riforma del Catasto

di Barbara Weisz

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Riforma del Catasto nella delega fiscale in vista del calcolo IMU 2012: nuovi parametri rivoluzionano la classificazione degli immobili e il loro valore fiscale, basato ora su metri quadri, distanza dal centro e condizioni dello stabile.

Novità in arrivo sull’IMU, l’imposta municipale sugli immobili introdotta dalla manovra finanziaria Monti che sostituisce la vecchia ICI, estendendola anche alle abitazioni usate prima casa. La bozza della delega fiscale introduce nuove criteri di calcolo, per applicare i quali è prevista la riforma del Catasto.

Calcolo IMU: i parametri di rendita catastale

Le regole per il calcolo IMU in base al valore dell’immobile introdurrano parametri differenti rispetto a quelli attuali per stabilirne la rendita catastale cui applicare le aliquote IMU, con l’obiettivo di avvicinare il più possibile il valore di catasto a quello di mercato (presumibilmente da l 2013, e comunque non prima che passi la riforma catastale) :

  1. metri quadri effettivi,
  2. distanza dal centro storico,
  3. classificazione catastale.

1. Calcolo IMU sui metri quadri

La delega prevede un meccanismo IMU che in futuro prenda in considerazione i metri quadri, per cui due bilocali pagheranno tasse differenti a seconda dell’effettiva grandezza dell’abitazione (o dell’immobile).

Una delle “distorsioni” attuali riguarda infatti la distinzione in vani: adesso può succedere che due case con lo stesso numero di vani, indipendentemente dai metri quadri, paghino le stesse tasse.

2. Valore fiscale e di mercato

Un’altra novità allo studio riguarda un più stretto rapporto fra il valore fiscale e quello di mercato. In pratica, si studia un meccanismo che tenga conto di una serie di variabili oggi poco utilizzate (la distanza dal centro, l’ubicazione in una zona di tendenza, il valore e le condizioni dello stabile) per stabilire la tassazione dell’immobile.

Tutti fattori che oggi non vengono considerati nella giusta misura e che contribuiranno a determinare l’imponibile.

3. Nuova classificazione catastale

La Riforma del Catasto prevede anche una riclassificazioni degli edifici, oggi spesso poco aderenti alla realtà (ci sono abitazioni classificate come popolari che invece sono diventate di pregio e via dicendo).

Un più attento monitoraggio dell’Agenzia delle Entrate permetterà di far venire alla luce immobili fantasma, ovvero che non risultano al Catasto.

Rate IMU

La prima rata IMU scatta a giugno 2012: per quest’anno l’imponibile è determinato (come per la vecchia ICI), dalla classificazione catastale ed è prevista un’aliquota ordinaria dello 0,76% per le seconde abitazioni e altri immobili, che scende allo 0,4% per la prima casa (che prima era esente). I Comuni hanno la facoltà di variare le aliquote. che verranno applicate nella seconda rata e di cui si terrà pertanto conto per il conguaglio di fine anno.

Qualche esempio: a Roma le aliquote sono state fissate al 5 per mille per le prime case e al 10,6 per mille sulle altre. A Milano invariata l’aliquota sull’abitazione principale, mentre sale al valore massimo 10,6 per mille quella per gli altri immobili. Questo vuol dire che per il saldo di dicembre si dovrà tenere calcolare il conguaglio non più su quanto si è versato in abse alle aliquote base ma a quelle del proprio Comune.

IMU nei casi particolari

Le imprese del settore agricolo potrebbero ottenere agevolazioni agevolazioni IMU, perché le cifre fornite dal ministero delle Finanze non sarebbero corrette, basandosi sul numero di case e fabbricati adibiti a funzioni produttive connesse all’attività agricola e non includendo le entrate derivanti da 965mila abitazioni rurali e da più di un milione di fabbricati, sia ad uso strumentale sia abitativo, iscritti al catasto terreni (senza attribuzione di autonoma rendita e per i quali il decreto Salva Italia ha previsto l’obbligo di accatastamento entro il 30 novembre).

In parole semplici, c’è il rischio che il salasso per il settore agricolo sia ancora più salato di quanto previsto e le associazioni di categoria (Coldiretti, Cia, Confagricoltura e Copagri) hanno chiesto al Governo di rivedere la norma tenendo conto di tutti i fattori per evitare ricadute fiscali troppo pesanti per il settore.