Chi gestisce un immobile demaniale ricevuto in concessione paga l’IMU anche quando quel bene serve a erogare un servizio pubblico. Il principio arriva dalla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Salerno con la sentenza n. 2492/2026 depositata il 22 maggio 2026, e riguarda ogni impresa che utilizza beni pubblici in regime concessorio: la convenzione con l’amministrazione non mette al riparo dall’imposta, mentre la destinazione a servizio di pubblica utilità non apre da sola la strada all’esenzione.
In sintesi:
- sui beni demaniali dati in concessione il soggetto passivo dell’imposta è il concessionario, ai sensi dell’art. 1, comma 743, terzo periodo, della Legge n. 160/2019;
- la soggettività passiva sorge dalla disponibilità qualificata del bene unita all’uso esclusivo e all’utilità economica ricavata, senza bisogno di un diritto reale;
- l’esenzione riservata ai fabbricati delle categorie da E/1 a E/9 dall’art. 1, comma 759, lettera b), della Legge n. 160/2019 non si estende agli immobili censiti nel gruppo D;
- sulle sanzioni irrogate per più annualità la giurisprudenza di merito è divisa fra applicazione ed esclusione del cumulo giuridico previsto dall’art. 12, comma 5, del D.Lgs. n. 472/1997.
Chi paga l’IMU sui beni demaniali in concessione
Sui beni demaniali dati in concessione l’IMU è dovuta dal concessionario, per espressa previsione dell’art. 1, comma 743, terzo periodo, della Legge n. 160/2019. La stessa formula compariva nell’art. 9, comma 1, secondo periodo, del D.Lgs. n. 23/2011 per la vecchia IMU e, prima ancora, nell’art. 3, comma 2, del D.Lgs. n. 504/1992 in materia di ICI, come modificato dall’art. 18, comma 3, della Legge n. 388/2000.
La disposizione sposta l’obbligo su chi gode del bene pubblico, senza che occorra accertare se il titolo concessorio abbia effetti reali oppure obbligatori. Il canone di concessione versato all’amministrazione non assorbe l’imposta: si tratta di due obbligazioni distinte, una di natura amministrativa e l’altra tributaria.
Convenzione pubblica e possesso ai fini IMU
Una convenzione con un ente pubblico per la gestione di un servizio non impedisce il sorgere di un possesso rilevante sul piano fiscale. La nozione tributaria di possesso non richiede la titolarità dominicale del bene, essendo sufficiente la disponibilità qualificata del cespite accompagnata dall’esercizio di poteri corrispondenti a quelli del titolare di un diritto reale.
Nel caso deciso, il gestore del servizio idrico integrato utilizzava in via esclusiva il compendio immobiliare, ne curava la manutenzione e il funzionamento, esercitava poteri organizzativi e ne ricavava utilità economica. Il giudice ha inoltre esaminato il testo della convenzione, stipulata nel luglio 2012 con l’Autorità d’ambito Sele, rilevando che l’affidamento era avvenuto in regime di concessione mediante affidamento diretto e con durata venticinquennale.
La convenzione con l’ente pubblico “non esclude, di per sé, la configurabilità di una situazione possessoria fiscalmente rilevante”.
Servizio pubblico senza diritto ad esenzione IMU
La destinazione a un servizio di pubblica utilità non produce automaticamente l’esenzione IMU, perché le ipotesi di esonero sono tassative e di stretta interpretazione. Per l’imposta dovuta dal 2020 il riferimento è l’art. 1, comma 759, della Legge n. 160/2019, che alla lettera a) esonera gli immobili posseduti dallo Stato e dagli enti territoriali destinati esclusivamente ai compiti istituzionali e alla lettera b) i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie da E/1 a E/9.
La motivazione della sentenza argomenta richiamando l’art. 7 del D.Lgs. n. 504/1992, disposizione nata per l’ICI. Per le annualità 2021 e 2022 la norma applicabile è il comma 759, che ne riproduce il contenuto per quanto qui rileva, e l’esito non cambia: una società di capitali non rientra fra i soggetti esenti neppure quando è partecipata da enti pubblici, e la gestione idrica è attività a rilevanza economica, come la Corte di Cassazione ha chiarito con l’ordinanza n. 9427 del 4 aprile 2019 richiamata dallo stesso giudice.
Il classamento catastale ha un rilievo autonomo nella decisione. Il partitore è censito nel gruppo D e non nel gruppo E, riservato agli immobili con caratterizzazione tipologica e funzionale tale da renderli estranei alla logica di produzione industriale. La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 4 del 2006, al paragrafo 3.1.3, lettera c), colloca nel gruppo D le costruzioni destinate a ospitare impianti per il trattamento delle acque reflue. Le altre esenzioni IMU previste dalla legge seguono la stessa logica di stretta interpretazione.
Soggetti passivo IMU sui beni pubblici
L’individuazione del soggetto passivo IMU su un bene pubblico dipende dal titolo che lega l’utilizzatore all’immobile e dalla categoria catastale attribuita. La tabella riassume le combinazioni ricorrenti con il riferimento normativo o giurisprudenziale corrispondente.
| Situazione | Soggetto passivo e riferimento |
|---|---|
| Concessione di area o fabbricato demaniale | Il concessionario, ai sensi dell’art. 1, comma 743, terzo periodo, della Legge n. 160/2019 |
| Subconcessione assentita dall’amministrazione concedente | Il subconcessionario, per identità di ratio legis (Cassazione, ordinanza n. 11007 del 27 aprile 2025) |
| Bene pubblico affidato in convenzione per il servizio idrico integrato | Il gestore che lo usa in via esclusiva e ne trae utilità economica (CGT Salerno, sentenza n. 2492/2026) |
| Immobile destinato dall’amministrazione alla gestione del servizio idrico | Imposta dovuta, poiché l’attività non è compito istituzionale (Cassazione, ordinanza n. 9427 del 4 aprile 2019) |
| Fabbricato classificato o classificabile nelle categorie da E/1 a E/9 | Nessun prelievo, esenzione ai sensi dell’art. 1, comma 759, lettera b), della Legge n. 160/2019 |
| Immobile di ente territoriale destinato esclusivamente a compiti istituzionali | Nessun prelievo, esenzione ai sensi dell’art. 1, comma 759, lettera a), della Legge n. 160/2019 |
Individuato il soggetto obbligato, il calcolo dell’IMU segue le regole ordinarie. Ai fabbricati del gruppo D diversi dalla categoria D/5 si applica il coefficiente 65 sulla rendita rivalutata del 5 per cento, mentre per i fabbricati dello stesso gruppo privi di rendita e posseduti da imprese la base imponibile si determina sui valori contabili.
Sanzioni IMU su più annualità e cumulo giuridico
Il ricorso è stato accolto sul motivo relativo alle sanzioni: quando lo stesso immobile genera accertamenti per annualità successive, le misure possono essere ricondotte a una sola anziché sommate. Il giudice ha applicato l’art. 12, comma 5, del D.Lgs. n. 472/1997, aumentando della metà la sanzione base e quantificando il dovuto in 158,85 euro complessivi, con compensazione delle spese di lite.
Il richiamo è alla linea di legittimità che estende la continuazione attenuata alle violazioni della stessa indole commesse in periodi d’imposta diversi, da ultimo con la sentenza della Corte di Cassazione, Sezione V, n. 9268 del 12 aprile 2026. Sul cumulo giuridico applicato all’imposta municipale la giurisprudenza di merito è divisa: la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Milano, Sezione XI, con la sentenza n. 738 del 20 febbraio 2026 lo ha escluso per gli omessi e parziali versamenti, ritenendo applicabile la sanzione autonoma prevista per ciascun importo non versato dall’art. 13, comma 1, del D.Lgs. n. 471/1997.
Il confine temporale conta quanto l’orientamento. Gli avvisi decisi a Salerno riguardano il 2021 e il 2022, quindi violazioni anteriori alla revisione del sistema sanzionatorio disposta dal D.Lgs. n. 87/2024, che si applica alle violazioni commesse dal 1° settembre 2024 e ha ridotto al 25 per cento la misura per omesso versamento. Per le annualità successive l’argomento difensivo va riverificato sul testo vigente.
Concessionario con avviso di accertamento IMU
Chi riceve un avviso di accertamento IMU relativo a un bene pubblico ha alcuni elementi da controllare prima di decidere se impugnare, perché la decisione salernitana mostra quali argomenti hanno tenuto e quali sono stati respinti. Le verifiche riguardano il titolo, il catasto e le sanzioni:
- la qualificazione dell’atto sottoscritto con l’ente, poiché la formula dell’affidamento diretto in regime di concessione è stata ritenuta sufficiente a radicare l’obbligo;
- la categoria catastale attribuita all’immobile, dal momento che l’inserimento nel gruppo D preclude l’esenzione riservata al gruppo E;
- l’esistenza di un uso esclusivo e di un’utilità economica ricavata dal bene, elementi valutati insieme alla disponibilità del cespite;
- la quantificazione delle misure sanzionatorie sui diversi anni accertati, confrontando la somma delle singole misure con l’unica sanzione aumentata.
Un ultimo elemento riguarda la portata della decisione. Si tratta di una pronuncia di primo grado, assunta in forma semplificata ai sensi dell’art. 47-ter del D.Lgs. n. 546/1992, in composizione monocratica e in sede cautelare. Vale fra le parti del giudizio e si colloca dentro una linea interpretativa consolidata sulla soggettività passiva, senza avere la stabilità di una pronuncia di legittimità.
