Una recente interpretazione della Corte di Cassazione interviene sul regime fiscale dei fondi immobiliari, precisando che il cumulo delle partecipazioni tra familiari per la determinazione della soglia del 5% non scatta automaticamente e può essere contestato dal contribuente con adeguate prove.
La presunzione di cumulo nei fondi immobiliari
La disciplina fiscale dei fondi immobiliari prevede che, per calcolare se un investitore non istituzionale detiene una partecipazione qualificata superiore al 5%, le quote detenute dai familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo) vadano sommate a quelle del contribuente. Questa regola ha natura antielusiva ed è finalizzata ad evitare che la frammentazione delle quote sia utilizzata per ottenere un regime fiscale più favorevole.
La sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione
Con la sentenza n. 30657 depositata il 20 novembre 2025, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito che la presunzione di cumulo delle quote familiari ha natura relativa e non assoluta. Ciò significa che il contribuente può dimostrare che la propria quota non dipende da una semplice frammentazione artificiale, ma rappresenta un investimento autonomo e indipendente da quello degli altri familiari.
Secondo la Corte, elementi considerati neutri come la diversa residenza o la mancata convivenza non sono di per sé sufficienti per escludere il cumulo. Per superare la presunzione, il contribuente dovrà fornire prove relative a:
- origine effettiva delle risorse utilizzate per l’investimento;
- godimento autonomo dei proventi derivanti dal fondo;
- indipendenza nelle scelte di acquisto, gestione e dismissione delle quote.
Implicazioni per gli investitori non istituzionali
Il chiarimento ha rilevanza soprattutto per gli investitori non istituzionali che partecipano ai fondi immobiliari di investimento e che detengono quote, comprensive di quelle imputabili ai familiari, superiori alla soglia del 5%. In tali casi i redditi derivanti dal fondo concorrono alla formazione del reddito complessivo del partecipante, con effetti fiscali più onerosi rispetto a quote inferiori.
Quando la presunzione può essere superata
La Cassazione ha evidenziato che la presunzione di cumulo può essere vinta dal contribuente solo attraverso elementi concreti che dimostrino l’autonomia dell’investimento. Non è quindi sufficiente dimostrare la mancanza di convivenza o la diversa residenza dei familiari coinvolti; diventa necessario documentare in modo chiaro e rigoroso la separazione delle scelte e dei flussi economici legati all’investimento stesso.
Il principio affermato rappresenta un orientamento che potrà essere richiamato nei contenziosi tributari in cui è contestata l’applicazione della presunzione di cumulo ai fini dell’imposta sostitutiva e del regime fiscale dei fondi immobiliari.
