Rivalutazione affitti Istat in aumento, importi aggiornati e regole di calcolo

La rivalutazione del canone di affitto adegua l’importo della locazione alla variazione dei prezzi al consumo misurata dall’indice FOI al netto dei tabacchi. In base agli ultimi dati Istat, pubblicati il 16 ottobre 2026 e riferiti al mese di settembre, la variazione annua sale al +4,0%, con un indice generale pari a 104,3. Il nuovo dato permette di aggiornare gli affitti soggetti ad adeguamento annuale attraverso il calcolo della rivalutazione Istat.

In sintesi:

• per la rivalutazione degli affitti l’indice di riferimento è il FOI al netto dei tabacchi, pubblicato ogni mese dall’Istat;
• i contratti con cedolare secca sono esclusi dall’aggiornamento del canone per tutta la durata dell’opzione fiscale;
• l’aumento annuale si calcola sulla variazione percentuale dell’indice FOI rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, nella misura applicabile al contratto.

Ultimo indice Istat per l’adeguamento dei canoni

Gli ultimi dati Istat pubblicati a ottobre 2026, riferiti all’indice FOI di settembre, indicano una variazione annua del +4,0%, applicabile agli adeguamenti del canone al 100%, e del +3,0% per quelli al 75%, nei casi consentiti. La variazione congiunturale è pari al +0,6%. Si tratta degli indici più recenti disponibili per la rivalutazione degli affitti, da utilizzare in base al mese di riferimento previsto dal contratto.

La variazione annua dell’indice FOI è il parametro utilizzato per gli adeguamenti annuali degli affitti; quella biennale si riferisce invece a un periodo di rivalutazione di due anni. I valori sono pubblicati nella tabella ufficiale Istat delle rivalutazioni monetarie, aggiornata mensilmente.

Contratti di locazione con adeguamento all’inflazione

Nei contratti di locazione l’aggiornamento del canone è legato alla variazione dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati rilevata nell’ultimo anno. L’adeguamento può modificare ogni dodici mesi il canone concordato tra inquilino e proprietario, mentre per i contratti in cedolare secca l’aggiornamento è sospeso per tutta la durata dell’opzione fiscale, ai sensi dell’articolo 3, comma 11, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23.

Quando scatta l’adeguamento Istat per le locazioni

La rivalutazione del canone è prevista quando il contratto contiene una clausola di aggiornamento, nel rispetto dei limiti di legge. L’adeguamento segue la scadenza annuale e le modalità contrattuali; per le locazioni commerciali disciplinate dall’articolo 32 della legge n. 392/1978 è richiesta l’iniziativa del locatore. In assenza della clausola, il proprietario non può pretendere l’aumento Istat.

Indice FOI e regole di calcolo della rivalutazione

Per adeguare il canone di affitto all’inflazione si utilizza l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati al netto dei tabacchi. La quota applicabile dipende dalla tipologia di locazione e dalle condizioni contrattuali, nel rispetto dei limiti previsti, per gli immobili a uso diverso dall’abitazione, dall’articolo 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392:

• fino al 100% dell’incremento dell’indice FOI per le locazioni a uso abitativo a canone libero, ad esempio nella formula 4+4, secondo quanto previsto dal contratto;
• fino al 75% dell’incremento dell’indice FOI per le locazioni commerciali di durata non superiore a quella ordinaria prevista dall’articolo 27 della legge n. 392/1978, ad esempio nella formula 6+6.

Le parti possono concordare percentuali e modalità di aggiornamento nel rispetto della disciplina applicabile. Per individuare l’indice FOI di riferimento occorre verificare la decorrenza annuale e le condizioni del contratto, utilizzando la variazione relativa al periodo contrattualmente rilevante.

Formula di adeguamento Istat dell’affitto

La formula di calcolo dell’aumento annuale è la seguente: canone annuo moltiplicato per la variazione percentuale dell’indice FOI e per la quota di rivalutazione applicabile. Il risultato è l’incremento annuo del canone, che diviso per dodici determina l’aumento mensile. Se l’indice registra una diminuzione, l’eventuale riduzione del canone dipende dalle disposizioni applicabili e dalle condizioni contrattuali.

Esempio di calcolo dell’adeguamento

Con un canone mensile di 800 euro e adeguamento al 100%, una variazione annua ipotetica del +3% comporta un aumento di 24 euro al mese, cioè 288 euro l’anno. Per un contratto commerciale con adeguamento al 75%, la stessa variazione corrisponde al +2,25%, pari a 18 euro al mese sullo stesso canone.

Per capire quanto aumenta l’affitto in concreto, si può applicare la variazione annua FOI del +4,0% ai canoni più comuni. Nella tabella seguente l’esempio considera l’adeguamento pieno al 100% per i contratti abitativi e quello al 75% per i contratti commerciali.

Esempi di calcolo dell’adeguamento

Con l’indice FOI di settembre 2026, pubblicato dall’Istat il 16 ottobre, un affitto di 800 euro mensili aumenta di 32 euro con rivalutazione al 100% e di 24 euro con rivalutazione al 75%. La tabella mostra il nuovo canone di affitto per diversi importi, applicando le percentuali di adeguamento previste nei rispettivi contratti, quando consentite dalla legge.

Su un affitto di 800 euro mensili, come si vede in tabella, la differenza tra rivalutazione al 100% e al 75% è di 8 euro al mese, pari a 96 euro l’anno. Gli importi sono simulazioni basate sull’ultimo FOI disponibile e presuppongono che il contratto consenta l’adeguamento nella misura indicata.

Per un conteggio personalizzato, con il mese contrattuale di riferimento e la percentuale prevista dalla clausola, si può usare il calcolatore della rivalutazione Istat.