Io e mio marito siamo in comunione di beni. Mio marito è proprietario della casa in cui viviamo da prima del matrimonio. Io non ho case di proprietà. Abbiamo acquistato un terreno per costruire una nuova casa. Il terreno è in comproprietà (acquistato prima del matrimonio). La nuova casa in costruzione può essere intestata a me ed io usufruire dell’IVA al 4%?
Lei ha diritto all’agevolazione prima casa sulla costruzione della nuova unità immobiliare, ma solo sul 50% dell’abitazione. Suo marito, essendo già proprietario di un immobile, non può beneficiare dell’agevolazione sulla sua quota. Le confermo che l’IVA al 4% si applica anche quando l’immobile viene costruito su un proprio terreno anziché acquistato già edificato.
Partiamo dal rapporto fra proprietà degli immobili e comunione dei beni. Correttamente, l’abitazione in cui vivete resta di esclusiva proprietà di suo marito perché lo era già prima del matrimonio. Lei, non essendo titolare di altri immobili, soddisfa i requisiti soggettivi per l’agevolazione prima casa.
Il suo caso non riguarda un acquisto ma la costruzione su un terreno in comproprietà: esistono documenti di prassi — la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 44/E del 2004 — e sentenze di Cassazione (n. 13550/2016) che confermano il diritto all’agevolazione anche in questa ipotesi.
L’aspetto più complesso riguarda il regime di comunione dei beni. Suo marito, in quanto coniuge in comunione, diventa automaticamente comproprietario del 50% della nuova casa. Di conseguenza, le agevolazioni prima casa (l’IVA agevolata al 4% — anziché al 10% — e le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna), si applicano solo sul suo 50%, ovvero sulla quota intestata a lei che possiede i requisiti richiesti.
Un aspetto da non trascurare, che la Cassazione ha ribadito con l’Ordinanza n. 2476/2026: in comunione dei beni le dichiarazioni richieste per l’agevolazione prima casa devono essere rese personalmente da ciascun coniuge nell’atto o nel contratto d’appalto rilevante. Non è sufficiente che le renda un solo coniuge per estendere il beneficio all’intero immobile. Si assicuri quindi che le sue dichiarazioni siano presenti nel contratto con l’impresa costruttrice.
Esiste poi la possibilità di escludere suo marito dalla proprietà della nuova costruzione ai sensi dell’articolo 179 del Codice Civile, ma solo a condizioni precise: in linea di principio, questo è possibile se lei sostiene interamente le spese con beni che non rientrano nella comunione. Per valutare se ricorrono questi requisiti specifici nel suo caso, è indispensabile consultare il notaio prima di avviare i lavori.
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Chiedi all'espertoRisposta di Barbara Weisz
