Le associazioni di settore sollevano un coro di critiche sull’innalzamento della cedolare secca sugli affitti brevi. La stretta fiscale prevista dalla Manovra 2026, argomentano, non produce l’effetto sperato di incentivare le locazioni di lungo periodo, e al contrario rischia di frenare un mercato emergente.
La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, Fiaip, l’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, Aigab e Confabitare, in audizione al Senato, hanno dunque chiesto di eliminare il provvedimento. Le parti rappresentano il settore dell’intermediazione, che viene duramente colpito dalla disposizione inserita in Legge di Bilancio.
La norma inasprisce infatti la tassazione sulle locazioni brevi prevedendo che la cedolare secca salga al 26% per tutti gli immobili. Non si elimina del tutto la possibilità attualmente prevista di applicare l’aliquota al 21% su un solo immobile, che però resta percorribile solo se questo viene locato senza avvalersi di intermediazione. Vediamo con quali motivazioni viene criticato questo giro di vite.
Il mercato degli affitti brevi
Secondo Fiaip, oltre il 90% dei proprietari si avvale di intermediari immobiliari (agenzie e portali telematici) per la locazione breve dei propri immobili. «Si tratta perlopiù di famiglie, circa l’83%, che possiedono un solo immobile aggiuntivo, spesso ereditato o acquistato con anni di risparmi, e che utilizzano le locazioni brevi come strumento di integrazione del reddito familiare, per far fronte all’aumento generalizzato del costo della vita».
L’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, a sua volta fornisce dati di mercato: il 96% dei proprietari che ha scelto gli affitti brevi possiede un solo immobile che nel 30% dei casi proviene da eredità, nel 29% dei casi era abitato in precedenza dagli stessi proprietari che se ne privano solo temporaneamente, nel 26% dei casi era sfitto da tempo e soltanto nel 12,6% dei casi è stata acquistato per investimento. Solo una piccola parte (il 2,2%) era precedentemente locata a lungo termine».
Le critiche alla stretta in manovra
La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali ritiene che in definitiva la misura penalizzi sia il settore dell’intermediazione immobiliare sia i proprietari. Sul primo fronte, «equipara impropriamente le agenzie immobiliari italiane alle piattaforme internazionali (come Airbnb o Booking), sebbene solo le prime abbiano sede e attività in Italia, generando occupazione e gettito fiscale Nazionale», mentre «le grandi multinazionali del web, avendo sede all’estero, non producono un contributo paragonabile in termini di imposte e di ricadute occupazionali ed economiche sul territorio».
L’associazione ritiene che in ogni caso questo irrigidimento non sia adatto a perseguire l’obiettivo dichiarato di incentivare gli affitti di medio lungo periodo, argomentando così la posizione: «l’esperienza internazionale (Barcellona, Parigi, Amsterdam, Ginevra, Berlino, New York) dimostra che misure di questo tipo producono l’effetto opposto: aumento del sommerso, incremento delle abitazioni sfitte e innalzamento dei canoni di locazione, aggravando di fatto l’emergenza abitativa».
L’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi rafforza questa posizione. «La rendita netta per il proprietario equivale al 35% dell’incasso» da cui deve comunque sottrarre cedolare secca, costi per le utenze e tasse come TARI e IMU, percentuale di intermediazione e costi delle pulizie. Su 9,6 milioni di seconde case quelle sul mercato sono 502 mila (l’1,4% delle abitazioni nazionali). La stretta colpisce in particolare queste 500mila famiglie, e le disincentiva «dal continuare ad investire per manutenere queste abitazioni, che rischiano di tornare ad essere sfitte».
Confabitare ritiene che la norma in manovra rischi di generare «un incentivo all’evasione fiscale e alla de-professionalizzazione del settore. Un proprietario, che volesse mantenere l’aliquota del 21% sarà spinto a non utilizzare i canali tracciabili». Quindi, non produce aumento di gettito, e non è la misura adatta per sostenere le locazioni per esigenze abitative ordinarie. Risultato che invece si otterrebbe con la «rimozione delle ben note problematiche in materia di morosità e liberazione rapida degli immobili», e «l’estensione delle agevolazioni fiscali delle locazioni a canone concordato a tutti i Comuni».
Una proposta sul Fondo garanzia prima casa
Fiaip propone anche di ripristinare l’accesso in via prioritaria della garanzia del Fondo prima casa a determinate categorie che chiedono un mutuo di importo superiore all’80% dell’immobile (giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, giovani di età inferiore ai 36 anni in possesso di ISEE non superiore a 40mila euro annui). La manovra prevede invece che l’accesso al fondo per queste tipologie di acquirenti diventi esclusivo.
La disposizione in Manovra 2026 sugli affitti brevi
Concludiamo ricordando nel dettaglio cosa prevede la misura inserita in manovra sugli affitti brevi. Sugli immobili che vengono messi sul mercato degli affitti brevi la legge attuale prevede che si possa applicare la cedolare secca al 26%, lasciando però la proprietario la scelta di tassare al 21% un solo immobile. La Legge di Bilancio condiziona l’utilizzo della cedolare secca al 21% su un solo immobile al fatto che questo venga immesso sul mercato senza avvalersi di intermediari e portali online. Lascia però invariata la procedura di tassazione: i portali, in pratica, continuano a trattenere alla fonte il 21%. Sarà quindi il proprietario dell’immobile a dover poi effettuare il conguaglio in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi.
