Nella bozza finale della Legge di Bilancio si introduce, all’articolo 7, una distinzione sostanziale per l’imposta sugli affitti brevi: la cedolare secca sale al 26% in via generale mentre resta al 21% solo senza intermediazioni, ossia nei soli casi in cui i contratti sono stipulati direttamente tra proprietario e locatario e non si passa né per le agenzie né per i portali online come Airbnb e Booking.
Il correttivo in Manovra 2026 introduce quindi una clausola alla nuova norma generale, nel tentativo di contenere l’ondata di proteste sollevatasi tra i proprietari di immobili e le associazioni del settore turistico di fronte al rincaro d’imposta. In realtà, la precisazione normativa non elimina le criticità segnalate riguardando una piccolissima fetta degli immobili messi sul mercato degli affitti turistici.
Cedolare secca affitti brevi al 26%
Ad oggi l’aliquota del 21% è applicabile ad una sola abitazione tra le quattro al massimo che ciascun contribuente privato può mettere in affitto (senza passare alla tassazione prevista nei contesti professionali). Con la Manovra 2026, il regime agevolato resta formalmente in vigore ma è subordinato all’assenza di intermediazione, rendendo nei fatti più onerosa la tassazione per chi utilizza le principali piattaforme di prenotazione. La novità introdotta nell’ultima versione del testo del ddl della Manovra 2026 è rappresentato dall’aggiunta di una condizione per poter mantenere la tassa piatta al 21%: l’aliquota ridotta resta valida:
sempre che, durante il periodo d’imposta, non siano stati conclusi contratti aventi ad oggetto tale unità immobiliare tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o tramite soggetti che gestiscono portali telematici.
Tutti gli altri casi ricadono nella nuova aliquota al 26%. La disciplina delle locazioni brevi — introdotta dall’articolo 4 del decreto-legge 50/2017 e regolata dal decreto MEF 12 luglio 2017 — riguarda i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa. La cedolare secca consente di sostituire IRPEF, addizionali e imposta di registro con un’unica imposta sostitutiva calcolata sul canone percepito.
Deroga al 21% solo per pochi
La nuova norma si inserisce nel più ampio tentativo del governo di regolare il mercato degli affitti brevi, spesso accusato di alimentare fenomeni di speculazione immobiliare e carenza di alloggi a lungo termine nei centri turistici. Tuttavia, l’applicazione selettiva dell’aliquota solleva dubbi di equità fiscale e rischia di penalizzare sia i piccoli proprietari sia gli operatori professionali che gestiscono appartamenti in modo regolare e trasparente.
La modifica, formalmente presentata come una precisazione tecnica, non ha sedato gli animi. Anzi, ha suscitato immediate e ancor più aspre critiche da parte delle associazioni di categoria. In particolare, l’Aigab (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) ha definito la misura “una patrimoniale su mezzo milione di famiglie italiane”, ritenendo che la quasi totalità dei contratti sia conclusa attraverso portali digitali e intermediari online.
Il vicepremier Matteo Salvini ha dichiarato che la misura sarà corretta in Parlamento. Tuttavia, la formulazione attuale del testo mantiene di fatto il principio di un’aliquota più alta per chi si affida a piattaforme telematiche. Il dibattito è quindi destinato a proseguire in sede parlamentare, dove la norma potrebbe subire ulteriori modifiche prima dell’approvazione definitiva della Legge di Bilancio 2026.
