Locazioni: registrare il contratto e pagare le tasse

di Barbara Weisz

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Registrazione del contratto di affitto, tasse e detrazioni per l'inquilino, cedolare secca e casi particolari: ecco la Guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni.

Registrazione di un contratto di locazione, opzioni di cedolare secca, modelli di pagamento, tasse e detrazioni in dichiarazione dei redditi: è tutto spiegato nella guida dell’Agenzia delle Entrate  Fisco e Casa, le locazioni che spiega in modo il più possibile chiaro e intuitivo come districarsi nella giunga di regole fiscali. Il vademecum sugli affitti immobiliari si compone di una ventina di pagine, vediamo i punti fondamentali.

=>Scarica la Guida: “Fisco e Casa, le locazioni”

Registrazione affitto

Per la registrazione del contratto e il pagamento delle imposte ci si può recare presso gli uffici dell’Agenzia o  fare tutto online utilizzando gli appositi software disponibili sul sito delle Entrate. La registrazione è obbligatoria qualunque sia l’ammontare del canone (unica eccezione: durata inferiore a 30 giorni complessivi nell’anno) entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, alla sua decorrenza. Può essere richiesta dal proprietario o dall’inquilino, anche tramite delegato. I proprietari che hanno almeno dieci immobili devono necessariamente utilizzare la via telematica.

=> RLI 2014: nuove regole per i contratti di locazione

Dal 2014 l’Agenzia ha semplificato la registrazione telematica, sostituendo i precedenti prodotti (SISRIA, IRIS, Contratti di locazioni), con il software RLI (Richiesta di registrazione e adempimenti successivi, contratti di locazione e affitto immobili), applicativo che consente: registrazione contratto, comunicazione eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni, opzione o revoca cedolare secca, comunicazione dati catastali, trasmissione copia contratto, pagamenti mediante addebito su conto corrente.

=> Software RLI: il videotutorial

Altra novità 2014 è il modello di versamento F24 elementi identificativi (F24 Elide), che da febbraio va utilizzato per tutti i pagamenti di imposte relative ai contratti di affitto (registro, tributi speciali e compensi, bollo, sanzioni e interessi). La registrazione per via telematica richiede l’iscrizione a Fisconline o Entratel, mentre per quella allo sportello serve allegare:

  • richiesta registrazione su modello RLI;
  • almeno due originali del contratto da registrare o un originale e una copia con firma in originale. Se i contratti sono più di uno, occorre anche il modello RR;
  • attestazione di pagamento delle imposte di registro e bollo (o contrassegno telematico per l’imposta di bollo con data di emissione non successiva alla data di stipula). In alternativa, si può pagare allo sportello, compilando l’apposito modello per la richiesta di addebito su conto corrente. Chi non scegli l’addebito sul conto può pagare l’imposta di registro con F24 Elide oppure, fino al 31 dicembre 2014, con F23, l’imposta di bollo con contrassegno telematico.

Nei contratti di locazione di edifici o su singole unità immobiliari, va inserita una clausola con cui l’inquilino dichiara di essere informato e documentato sull’attestazione di prestazione energetica dell’edificio (APE) allegata al contratto.

Tasse

Per la registrazione del contratto si pagano imposta di registro (2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste), imposta di bollo (16 euro per ogni copia da registrare). Per l’imposta di registro, si possono scegliere due opzioni (nel caso di contratti che durano più di un anno):

  • Pagamento in unica soluzione per l’intera durata del contratto (non può essere inferiore a 67 euro). Questa opzione dà diritto a una detrazione pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità. Il tasso 2014 è all’1%, quindi la detrazione è pari all’1% per un contratto di due anni, all’1,5% per tre anni, al 2% per quattro anni.
  • Pagamento annuale, pari al 2% del canone completo di adeguamento Istat: entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità, in questo caso l’imposta può essere inferiore a 67 euro.

Se l’affitto è a canone concordato in un comune ad alta densità abitativa, c’è una riduzione del 30% dell’imponibile su cui calcolare l’imposta di registro, che in pratica si calcola sul 70% del canone annuo.

Codici tributo

Pagamento con modello F24 Elide    Codice tributo 
Imposta di registro per prima registrazione 1500
Imposta di registro per annualità successive 1501
Imposta di registro per cessioni del contratto 1502
Imposta di registro per risoluzioni del contratto 1503
Imposta di registro per proroghe del contratto 1504
Imposta di bollo 1505
Tributi speciali e compensi 1506
Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1507
Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1508
Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi 1509
Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi 1510
Imposta di registro – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni A135
Imposta di bollo – avviso di liquidazione dell’imposta  – irrogazione delle sanzioni A136
Sanzioni – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni A137
Interessi – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni A138

 

Pagamento con modello F23 Codice tributo 
Imposta di registro cessioni 110T
Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati – annualità successive 112T
Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati – intero periodo 117T
Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati – prima annualità 115T
Imposta di registro per proroghe (contratti di locazione e affitti) 114T
Imposta di registro per risoluzioni (contratti di locazione e affitti) 113T
Sanzione pecuniaria imposta di registro 671T


Il reddito da tassare è costituito dalla
rendita catastale rivalutata del 5%, oppure (se maggiore) dal canone annuo ridotto del 5%.

Cedolare secca

Consente di pagare un’imposta fissa in sostituzione di IRPEF e addizionali, imposta di registro e di bollo. Se il contratto è a canone libero l’imposta sostitutiva è del 21%, per le locazioni a canone concordato scende al 10% fino al 2017 e si porta al 15% dal 2018. L’opzione di cedolare secca esclude la possibilità di aggiornare il canone di affitto. E’ esercitabile solo per l’uso abitativo, non per l’affitto a un ufficio, o per l’esercizio di attività di impresa, arti o professioni. E’ vietata anche per immobili all’estero e per le sublocazioni. Entrambe le parti devono essere privati (se il proprietario è un’impresa, la cedolare secca non è possibile). La cedolare secca può estendersi anche alle pertinenze.

=> Cedolare secca: le novità 2014

L’opzione può essere esercitata alla registrazione del contratto o successivamente (entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità). L’eventuale revoca va effettuata sempre entro il termine di pagamento dell’imposta di registro. Pur essendo soggetti a tassazione separata, i dati dell’immobile affittato a cedolare secca vanno indicati in dichiarazione dei redditi, nella sezione I, quadro B del modello 730  o nella sezione I, quadro RB del modello Unico e Unico mini. Anche in questo caso, la registrazione del contratto può essere effettuata in via telematica, utilizzando Fisconline o Entratel, oppure agli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Il software da utilizzare è sempre “RLI”.Le modalità di pagamento dell’imposta sostituiva sono le stesse dell’IRPEF, con la differenza che l’acconto è al 95%. L’acconto è dovuto solo se l’imposta sostitutiva per l’anno precedente supera i 51,65 euro. Il versamento va effettuato in unica soluzione entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro, oppure in due rate per gli importi superiori: la prima (il 38%) entro il 16 giugno, la seconda (il saldo) entro il 30 novembre. In tabella, i codici tributo:

Imposta Codice tributo
Cedolare secca, acconto prima rata 1840
Cedolare secca, acconto seconda rata o unica soluzione 1841
Cedolare secca, saldo 1842

Sanzioni

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’omessa o tardiva risoluzione del contratto comporta una sanzione dal 120% al 240%, l’occultamento, anche parziale, del canone (affitto in nero), prevede il pagamento dal 200 al 400% della differenza fra l’imposta di registro e quella applicata in base al corrispettivo dichiarato, mentre il tardivo pagamento costa il 30% dell’imposta versata in ritardo. L’omessa indicazione in dichiarazione dei redditi dei canoni d’affitto comporta una sanzione dal 240 al 480% dell’imposta dovuta, con un minimo di 516 euro. L’indicazione di un canone inferiore al reale, costa dal 200 al 400% dell’imposta dovuta. E’ sempre possibile ricorrere al ravvedimento operoso, sempre che non ci siano già verifiche in corso.

Detrazioni inquilino

  • Basso reddito (fino a 15mila 493,71 euro): detrazione di 300 euro. Se è un giovane fra i 20 e i 30 anni, la detrazione sale a 991,6 euro. Se l’affitto è a canone convenzionato, detrazione a 495,80 euro. Se l’inquilino è un lavoratore dipendente che ha trasferito la residenza nel comune in cui lavora, detrazione a 991,60 euro. In caso di alloggio sociale, detrazione a 900 euro.
  • Reddito tra 15.493,71 e 30.987,41 euro: detrazione di 150 euro. Se il canone è convenzionato, detrazione a 247,90 euro. Se l’inquilino è un lavoratore dipendente che ha trasferito la residenza nel comune in cui lavora, detrazione a 495,80 euro. In caso di alloggio sociale, detrazione a 450 euro.
  • Reddito superiore a 30.987,41 euro: nessuna detrazione.

Infine, per gli studenti universitari fuori sede si applica la detrazione del 19% su un massimo di 2.633 euro. In caso di sublocazione, la detrazione non è ammessa.