Ho l’opportunità di dare in locazione un miniappartamento in un Comune in Prov. di Treviso, intestando il contratto ad un Hotel (quindi Partita IVA), che lo destinerebbe esclusivamente ad abitazione di un suo dipendente, precisando tale clausola nel contratto. Finora l’immobile era locato a privati, in regime di cedolare secca al 10%. Gli Uffici del Comune mi dicono che, dietro presentazione di un Attestato delle Associazioni di Categoria, il contratto può essere a canone concordato e usufruire del regime IMU agevolato (75% del canone imponibile). Non sono stati però in grado di dire quale regime IRPEF debba essere considerato, cioè cedolare secca al 21% o tassazione ad aliquota, ovviamente massima, aggiungendosi il canone ad una pensione.
Von un conduttore società che destina l’immobile ad alloggio di un proprio dipendente (uso foresteria), l’Agenzia delle Entrate non ammette la cedolare secca, né al 10% né al 21%. Il canone andrebbe perciò tassato a IRPEF ordinaria, sommandosi alla sua pensione e scontando l’aliquota marginale. La giurisprudenza di legittimità è tuttavia di segno opposto, e proprio su questa ipotesi la Cassazione ha rimesso la decisione alle Sezioni Unite.
Cedolare secca e conduttore Partita IVA
Per l’Agenzia delle Entrate non spetta cedolare secca quando il conduttore è un’impresa, neanche se l’immobile è destinato all’abitazione di un dipendente. La posizione si fonda sull’art. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011 e sulla circolare n. 26/E del 2011, ed è confermata sul piano pratico dal fatto che il software RLI non consente di optare per la cedolare secca quando il conduttore è una società.
L’apertura della Cassazione e il rinvio alle Sezioni Unite
La Corte di Cassazione ha riconosciuto più volte, a partire dalla sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024, che l’esclusione riguarda soltanto il locatore e non il conduttore, ammettendo la cedolare anche per le locazioni a società destinate ad alloggio dei dipendenti. L’Agenzia non si è adeguata, come confermato dal Ministro dell’Economia in risposta all’interrogazione del 25 settembre 2025, e con l’ordinanza n. 30016 del 13 novembre 2025 la stessa Cassazione ha rimesso la questione, proprio per l’uso foresteria, alle Sezioni Unite. Optare oggi per la cedolare significa quindi esporsi a un probabile contenzioso.
Canone concordato e aliquota
La scelta tra il 10% e il 21% si pone solo nell’ipotesi in cui la cedolare fosse ammessa. L’aliquota ridotta al 10% spetta ai contratti a canone concordato relativi ad abitazioni nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE, capoluoghi di provincia compresi; negli altri Comuni si applica il 21%. Per un immobile in un Comune della provincia di Treviso diverso dal capoluogo occorre quindi verificarne la presenza nell’elenco CIPE, consultabile sul portale di Confedilizia, e disporre dell’attestazione rilasciata dalle associazioni di categoria.
IMU agevolata e l’IRPEF sul canone concordato
Lo sconto IMU che le ha indicato il Comune è corretto e indipendente dalla questione della cedolare: per i contratti a canone concordato la base imponibile IMU si riduce al 75%, con un risparmio del 25% riconosciuto su tutto il territorio nazionale. Sul fronte IRPEF, se il canone è tassato in via ordinaria e l’immobile si trova in un Comune ad alta tensione abitativa, il reddito da locazione concordata beneficia di un’ulteriore riduzione del 30% prevista dall’art. 8 della legge n. 431/1998, che attenua senza azzerarlo l’effetto del cumulo con la pensione.
In pratica conviene impostare la scelta con il suo intermediario: la via prudente porta all’IRPEF ordinaria con la riduzione del concordato, quella fondata sulla Cassazione alla cedolare con il rischio di un accertamento, in attesa della pronuncia delle Sezioni Unite.
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