Il settore delle locazioni turistiche sta affrontando un problema strutturale che coinvolge gestori, agenti immobiliari e piattaforme digitali, obbligati da quest’anno a gestire certificazioni fiscali che non coincidono con i vincoli imposti dalle normative locali.
Uno dei principali nodi è il mancato allineamento tra obblighi fiscali (certificazioni uniche e dichiarazioni dei redditi) e vincoli di carattere amministrativo, come il nuovo CIN (codice di identificazione nazionale).
Assegnato ad ogni singolo proprietario, potrebbe generare discrepanze nella certificazione dei redditi da locazione turistica per gli immobili in comproprietà, creando criticità sia per gli intermediari che per gli stessi proprietari.
Affitti turistici: scadenze e obblighi 2025
Entro il 17 marzo 2025, gli intermediari devono dunque trasmettere le Certificazioni Uniche (CU 2025) includendo il quadro dedicato ai redditi da locazione breve.
In considerazione della ritenuta del 21%, per gli immobili in comproprietà la certificazione va emessa a nome del singolo titolare a cui è intestato il codice CIR e il CIN.
Gli altri comproprietari devono perciò dichiarare autonomamente la propria quota di reddito, senza poter beneficiare della ritenuta d’acconto già effettuata.
Ritenute ai comproprietari: opzioni per intermediari
Secondo la Circolare 24/E del 2017, esistono due modalità di gestione fiscale per gli intermediari:
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ritenuta applicata a un solo comproprietario
- se il contratto di locazione è intestato a un solo titolare, l’intermediario opera la ritenuta e la certifica esclusivamente nei suoi confronti,
- gli altri comproprietari devono dichiarare la propria quota di reddito nella dichiarazione annuale e pagare l’imposta dovuta senza poter usufruire della ritenuta già applicata;
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attribuzione della ritenuta a tutti i comproprietari
- se i comproprietari hanno un conto bancario cointestato, gli intermediari possono emettere CU e certificare redditi e ritenute in proporzione alle quote di proprietà,
- questa soluzione, sebbene più equa per i proprietari, complica notevolmente la gestione per gli intermediari, che dovrebbero registrare i contratti di locazione con più locatori.
Cedolare secca affitti brevi: ritenuta al 21% o 26%
La ritenuta effettuata dagli intermediari è sempre del 21%. In dichiarazione, i proprietari possono optare per la cedolare secca al 21% solo su un’unità immobiliare data in affitto breve, mentre per le successive locazioni l’aliquota sale al 26%.
Ritenute su piattaforme digitali
Nel 2025, Airbnb rilascerà per la prima volta le Certificazioni Uniche per le ritenute applicate nel 2024. Booking, invece, ha iniziato ad applicare la ritenuta nel corso del 2024 e, in alcuni casi, sta trattenendo imposte del 2024 nel 2025.
Problema ulteriore: molte strutture ricettive (Case Vacanze e Bed & Breakfast) sono impropriamente soggette a ritenuta. Secondo la Circolare 24/E/2017, il regime della cedolare secca non è applicabile a queste attività perché classificate tra i redditi diversi (art. 67, comma 1, lettera i) del TUIR) e non tra i redditi fondiari.
Il quadro normativo attuale non fornisce soluzioni univoche, lasciando gli operatori del settore di fronte a scelte complesse che potrebbero richiedere ulteriori interventi normativi per risolvere le attuali discrepanze.
