Estromissione immobili strumentali per imprese individuali

di Francesca Vinciarelli

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Guida all'estromissione agevolata dell’immobile strumentale rinnovata dalla Legge di Stabilità 2020: come funziona il beneficio fiscale per imprese individuali.

Anche per il 2020, gli imprenditori individuali hanno la possibilità di estromettere gli immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa pagando un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP all’8%, calcolata sulla differenza tra il valore normale di tali beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto.

La Legge di Bilancio (articolo 1, comma 690, Legge 27 dicembre 2019, n. 160) ha infatti prorogato i termini previsti in origine dalla Manovra 2016 (comma 121 della Legge n. 208/2015).

Immobili strumentali

L’opzione può essere esercitata da parte degli imprenditori individuali che risultino in possesso di beni immobili strumentali di cui all’art. 43, comma 2, del D.P.R. n. 917/1986 alla data del 31 ottobre 2019. Tra questi rientrano, se indicati nell’inventario redatto ai sensi dell’art. 2217 del c.c.:

  • immobili strumentali per destinazione utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalla categoria catastale;
  • immobili strumentali per natura (categorie catastali B, C, D, E e A/10).

Esclusioni

Non rientrano nell’agevolazione gli immobili che costituiscono beni merce. Sono inoltre esclusi dall’opzione gli esercenti arti e professioni e gli imprenditori individuali che hanno concesso la propria azienda in affitto o in usufrutto prima del 1° gennaio 2016, facendogli perdere qualifica di imprenditore per la durata dell’affitto o dell’usufrutto.

Non possono accedere all’agevolazione coloro che hanno concesso in affitto o usufrutto l’azienda prima di gennaio 2020, perchè in questo modo hanno perso lo status di imprenditore individuale. Inoltre, sono comunque esclusi gli esercenti arti e professioni (non essendo imprenditori individuali).

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Imposta sostitutiva

Gli effetti fiscali dell’estromissione decorrono dal primo gennaio 2020. Il versamento dell’imposta sostitutiva deve essere effettuato mediante modello unificato di pagamento F24 in due rate:

  • il 60% dell’importo dovuto entro il 30 novembre 2020;
  • il 40% entro il 16 giugno 2021.

IVA

Ai fini IVA l’estromissione dell’immobile strumentale dà luogo ad una cessione per assimilazione (ex art. 2, comma 2, n. 5), D.P.R. n. 633/1972) se l’imposta è stata detratta a monte, cioè in sede di acquisto. Tale operazione può essere imponibile o esente da IVA, in funzione del prezzo di acquisto o di costo, in caso di esenzione bisognerà verificare l’obbligo di operare una rettifica della detrazione dell’IVA per cambio di destinazione, non essendo più il bene impiegato per operazioni imponibili.

Perfezionamento dell’estromissione

Per esercitare correttamente tale facoltà, all’imprenditore individuale è richiesta la corretta indicazione della volontà di voler escludere i beni dal patrimonio dell’impresa attraverso:

  • contabilizzazione;
  • indicazione in dichiarazione dei redditi.

In caso di mancato, insufficiente o tardivo versamento della prima rata dell’imposta sostitutiva, l’estromissione si intende comunque perfezionata ma ci sarà l’iscrizione a ruolo ai sensi dell’articolo 10 e seguenti del D.P.R. 602/1973. All’imprenditore rimane la facoltà di avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso.

In caso di mancata compilazione nel modello Redditi PF, l’errore/omissione può essere sanato mediante la presentazione di una dichiarazione integrativa entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa al periodo d’imposta successivo. Da sottolineare che, perché l’Agenzia delle Entrate riconosca la validità dell’integrazione alla propria dichiarazione, è necessario che l’imposta sostitutiva sia stata versata regolarmente e correttamente.

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