La Commissione europea presenta il 9 settembre l’Affordable Housing Act, l’iniziativa che punta a dare a Stati, Regioni e Comuni una base comune per limitare gli affitti brevi nelle aree sotto stress abitativo. Lo schema di legge non introduce uno stop automatico alle locazioni turistiche ma una serie di restrizioni che potranno essere adottate dalle autorità competenti nelle zone che si caratterizzano per specifici criteri legati ai prezzi delle case e andamento del mercato.
In sintesi:
- un’area potrà essere considerata sotto stress abitativo quando ricorrono insieme i criteri previsti sul rapporto tra prezzi delle abitazioni e redditi e sulla loro evoluzione;
- le autorità potranno introdurre limiti agli affitti brevi e all’acquisizione o all’uso di immobili che non costituiscono abitazione principale;
- le restrizioni dovranno rispettare criteri di proporzionalità e non discriminazione.
Affordable Housing Act e criteri dello stress abitativo
L’Affordable Housing Act nasce nell’ambito del Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili e punta a definire criteri comuni per individuare le aree nelle quali l’accesso alla casa risulta particolarmente difficile. Secondo la bozza circolata prima della presentazione ufficiale, il parametro centrale è la nozione di stress abitativo.
Per qualificare un territorio come area sotto stress abitativo dovrebbero ricorrere congiuntamente queste condizioni:
- il rapporto tra il prezzo medio di transazione di un’abitazione e il reddito disponibile medio della popolazione dell’area deve essere pari o superiore a 8;
- il rapporto tra prezzi delle case e redditi deve essere aumentato nel corso degli ultimi dieci anni;
- lo stress abitativo deve risultare improbabile da riassorbire nei tre anni successivi, considerando dinamiche demografiche, domanda e offerta di alloggi.
La sola soglia di otto volte il reddito non sarebbe quindi sufficiente. La metodologia di applicazione e le modalità con cui saranno delimitate le singole aree dovranno essere confermate dal testo che la Commissione presenterà ufficialmente. Al momento non è quindi possibile stabilire automaticamente quali città italiane rientreranno nella nuova definizione.
Limiti UE sugli affitti brevi nelle aree sotto stress
Il nuovo quadro attribuirà alle autorità nazionali, regionali e locali la possibilità di introdurre restrizioni mirate agli affitti brevi nelle aree riconosciute sotto stress abitativo. Le misure potranno riguardare l’accesso al mercato e la prestazione dei servizi di locazione turistica, con interventi calibrati sulla situazione locale.
Tra gli strumenti prospettati dalla bozza figurano autorizzazioni, limiti quantitativi e restrizioni alla possibilità di destinare stabilmente nuovi immobili alle locazioni brevi. La delimitazione potrà riguardare anche porzioni circoscritte di territorio, purché la classificazione dell’area sia fondata sui criteri comuni previsti dall’Affordable Housing Act.
Una distinzione rilevante riguarda l’abitazione principale. Le restrizioni prospettate sugli affitti brevi sono rivolte agli immobili che non costituiscono la residenza principale del proprietario o di un’altra persona, concentrando quindi l’intervento sulle seconde case e sulle unità destinate stabilmente al mercato turistico.
Seconde case e acquisti immobiliari nelle aree critiche
La bozza apre anche alla possibilità di limitare l’acquisizione o l’uso di terreni e immobili residenziali che non siano destinati ad abitazione principale, quando l’area interessata soddisfa i criteri dello stress abitativo.
La previsione non equivale a un divieto generalizzato di vendita delle case. Le autorità potrebbero adottare misure sugli acquisti e sull’utilizzo degli immobili destinati a investimento o locazione turistica, sempre in funzione della situazione abitativa locale.
Le anticipazioni sul testo indicano inoltre una preferenza per misure proporzionate, come tetti quantitativi o regole che tutelino determinate attività già esistenti, rispetto a restrizioni generalizzate. Le istituzioni dovranno verificare che gli interventi siano giustificati dall’interesse pubblico, non discriminatori e adeguati alla pressione effettivamente registrata sul mercato abitativo.
Entrata in vigore dell’Affordable Housing Act
La Commissione europea presenta l’Affordable Housing Act il 9 settembre. La scadenza del 2026 riguarda la presentazione dell’iniziativa europea, mentre l’adozione richiederà il successivo esame delle istituzioni UE.
Dopo la proposta della Commissione, il testo dovrà essere valutato dal Parlamento europeo e dagli Stati membri. Contenuti, criteri e strumenti potranno quindi essere modificati nel corso dell’iter legislativo prima dell’approvazione definitiva e della successiva applicazione.
Le reazioni del mercato degli affitti brevi
Le prime anticipazioni sull’Affordable Housing Act hanno provocato reazioni contrapposte nel mercato ricettivo. Le associazioni che rappresentano i gestori degli affitti brevi contestano il rischio di restrizioni estese, mentre gli albergatori valutano positivamente l’apertura europea alla regolamentazione nelle aree maggiormente interessate dalla crisi abitativa.
FIMAA Italia-Confcommercio ritiene l’approccio dell’Affordable Housing Act lesivo della libertà contrattuale. Per AIGAB (Associazione italiana gestori affitti brevi), invece, l’attribuzione di maggiori poteri alle amministrazioni locali potrebbe mettere a rischio milioni di posti letto e di arrivi turistici. L’associazione stima inoltre che circa mezzo milione di famiglie italiane ricavi reddito dalle locazioni brevi e segnala possibili conseguenze anche per l’indotto, dalle imprese di pulizie ai property manager fino ai servizi agli immobili e alle società di software.
Di segno opposto la posizione di Federalberghi. Il presidente Bernabò Bocca ha accolto favorevolmente la possibilità di consentire ai Comuni di intervenire nelle aree sotto stress abitativo, ritenendo che una disciplina europea possa offrire agli enti locali strumenti più solidi per regolare il numero delle locazioni brevi dove la disponibilità di abitazioni per i residenti è particolarmente ridotta.
