Credevo che la cedolare secca si potesse applicare solo nei comuni ad alta densità abitativa o in stato di emergenza dal 2009 in avanti. È cambiato qualcosa?
La cedolare secca può essere applicata in tutti i Comuni quando si ricorre all’aliquota ordinaria del 21% sui contratti di locazione abitativa. Il limite territoriale riguarda solo l’aliquota ridotta al 10%, prevista per i contratti a canone concordato relativi ad abitazioni situate nei Comuni ammessi dalla normativa di settore.
La cedolare secca non è quindi riservata ai soli Comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità. In tutti si può scegliere l’aliquota ordinaria del 21%, se il contratto è ad uso abitativo e il locatore rientra tra i soggetti ammessi.
Cedolare secca al 21% senza vincoli sul Comune
La cedolare secca 2026 su affitti e aliquote consente al locatore persona fisica di tassare il canone con un’imposta sostitutiva, al posto di IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo dovute sul contratto di locazione.
Per i contratti abitativi a canone libero, di norma i classici contratti 4+4, l’aliquota è pari al 21% del canone annuo stabilito dalle parti. Questa possibilità non dipende dal Comune in cui si trova l’immobile, purché siano rispettati i requisiti generali della cedolare secca.
Aliquota al 10% con canone concordato nei Comuni ammessi
Diverso è il caso della cedolare secca al 10%. L’aliquota ridotta riguarda i contratti a canone concordato e richiede che l’immobile sia situato in uno dei Comuni previsti dalla disciplina agevolativa.
Rientrano tra i casi ammessi:
- i Comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dalla normativa;
- i Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE;
- i Comuni per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza per eventi calamitosi nei casi previsti dalla legge.
La vecchia formulazione “alta densità abitativa” genera spesso confusione: il riferimento corretto, ai fini della cedolare secca agevolata, è ai Comuni ad alta tensione abitativa.
Canone concordato e aliquota fiscale con regole diverse
La possibilità di stipulare un contratto a canone concordato dipende dagli accordi territoriali applicabili al Comune, ma l’aliquota fiscale del 10% richiede anche la collocazione dell’immobile in un Comune agevolato.
In pratica, il contratto concordato può essere valido anche quando l’immobile si trova fuori dai Comuni che danno accesso all’aliquota ridotta; in quel caso, però, la cedolare secca resta applicabile con aliquota ordinaria del 21%.
Accordi territoriali e attestazione del contratto
Per applicare correttamente il regime, il contratto deve rispettare gli accordi territoriali sottoscritti dalle organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. Se il contratto non è assistito dalle organizzazioni firmatarie, può servire l’attestazione di rispondenza.
La verifica è utile prima della registrazione del contratto o dell’opzione per la cedolare secca, perché l’aliquota indicata in dichiarazione deve essere coerente con la tipologia contrattuale e con il Comune in cui si trova l’immobile.
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Chiedi all'espertoRisposta di Anna Fabi
