Rivalutazione aree fabbricabili: guida alle agevolazioni

di Francesca Pietroforte

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Ecco come beneficiare delle agevolazioni fiscali derivanti dalla nuova normativa per la rivalutazione delle aree fabbricabili non ancora edificate.

Per i soggetti impegnati in attività d’impresa che richiedono la  rivalutazione di aree fabbricabili, l’art. 29, co. 8-ter, D.L. 29 dicembre 2011, n. 216 (decreto Milleproroghe) ha prorogato il termine previsto per l’uso edificatorio, portandolo da 5 a 10 anni: in questo modo le imprese possono ancora beneficiare del vantaggio fiscale sempre che, entro il 31 dicembre 2015, costruiscano su tali aree un edificio significativo.

Ricordiamo inoltre che, con la Legge di Stabilità 2013 (legge 228/2012, articolo 1, comma 473) sono poi stati riaperti i termini per la rideterminazione dei valori dei terreni (agricoli, edificabili e lottizzati, posseduti al 1° gennaio 2013) riguarda persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali.

=>Rivalutazione terreni: i termini 2013

La precedente normativa (art. 1, co. 473, L. 23 dicembre 2005, n. 266) imponeva la costruzione entro 5 anni dalla rivalutazione (pena il decadimento del riconoscimento), il pagamento di un’imposta sostitutiva (da versare sui maggiori valori fiscali iscritti) e l’indicazione a patrimonio netto di una riserva vincolata di pari importo rispetto alla rivalutazione al netto dell’imposta sostitutiva pagata. Trascorsi i 5 anni il contribuente si vedeva riconosciuto un credito d’imposta pari all’imposta pagata.

Vantaggi della proroga

L’Agenzia delle Entrate, attraverso la R.M. 11 ottobre 2012, n. 94/E, ha chiarito come il prolungamento della scadenza incida sul contribuente.

=> Rivalutazione aree edificabili: proroga per le imposte

Prima della modifica l’azienda doveva aver costruito entro il 31 dicembre 2010 o l’esercizio in corso a quella data, pena il ritorno del valore fiscalmente riconosciuto all’area edificabile a quello previsto prima della rivalutazione, definito dal bilancio o dal rendiconto dell’esercizio finanziario in corso al 31 dicembre 2004.

Le imprese che alla scadenza non avevano ancora edificato e hanno deciso di liberare il saldo di rivalutazione iscritto al patrimonio netto e beneficiare del credito d’imposta possono tornare indietro.

Nel caso in cui decidano di beneficiare del nuovo termine decennale possono, entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione dei redditi per il periodo d’imposta 2012, versare entro il 30 settembre 2013 il credito d’imposta maturato dall’1 gennaio 2011 utilizzato in compensazione, riconoscendo gli interessi, così da vedersi ricostituito il saldo attivo di rivalutazione.

Beneficiari

La C.M. 18/E/2006 ha stabilito possono godere del riconoscimento fiscale sono i soggetti titolari di reddito d’impresa (in contabilità ordinaria o semplificata, quindi sono esclusi i soggetti che determinano il reddito in maniera forfettaria):

  • società per azioni, società in accomandita per azioni, società a responsabilità limitata residenti nel territorio dello Stato; società cooperative e di mutua assicurazione, residenti nel territorio dello Stato;
  • persone fisiche che svolgono attività produttiva di reddito d’impresa secondo quanto previsto dall’articolo 55 del Tuir, per i beni relativi all’attività commerciale esercitata;
  • società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate; aziende speciali e municipalizzate;
  • enti pubblici e privati diversi dalle società, che hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali e soggetti equiparati;
  • enti pubblici e privati diversi dalle società, che non hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali, per i beni relativi all’attività commerciale esercitata;
  • società di ogni tipo e gli enti non residenti, nonché le persone fisiche non residenti, che esercitano attività commerciali nel territorio dello Stato mediante stabili organizzazioni.

Criteri oggettivi

E’ necessario che l’area fabbricabile sulla quale si applica la rivalutazione sia risultante sul piano regolatore generale approvato prima della chiusura dell’esercizio finanziario in corso al 31 dicembre 2004, anche se su queste esistano dei fabbricati, a patto che siano stati demoliti entro la chiusura dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2004.

Le aree devono essere presenti nel bilancio dell’esercizio in corso alla scadenza appena evidenziata, e per le aziende che non redigono un bilancio fanno fede i registri dei beni ammortizzabili e i registri Iva.

Anche la rivalutazione doveva essere prevista dal bilancio o dal rendiconto finanziario dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2005.

Non è possibile rivalutare una sola area, ma tutte quelle edificabili che appartengono alla stessa categoria urbanistica.

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Per maggiori informazioni consultare la risoluzione n. 94/E dell’Agenzia delle Entrate