Il Governo condivide in toto l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate sul no alla cedolare secca per le imprese che prendono in affitto appartamenti da destinare ai dipendenti. E ritiene che le recenti sentenze di Cassazione che vanno in senso contrario non valorizzino adeguatamente la ratio del legislatore.
Il ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, rispondendo a un question time in Senato, ha annunciato l’intenzione di rivolgersi alle Sezioni Unite della Cassazione per arrivare a una sorta di interpretazione autentica definitiva.
Cedolare secca per affitti residenziali
La cedolare secca è regolamentata dall’articolo 3 del dlgs 23/2011. Possono applicarla solo i proprietari di immobili persone fisiche, per contratti di affitto residenziale. Consiste nell’applicazione di un’aliquota fiscale piatta del 21%, sostitutiva di IRPEF, imposta di bollo e di registro. Sulla base di queste regole, Giorgetti ricorda innanzitutto che, «per espressa previsione normativa, l’applicazione della cedolare secca resta esclusa qualora il locatore agisca nell’ambito di un’attività d’impresa, arte o professione».
Il caso al centro del question time è diverso, e riguarda la fattispecie in cui un’azienda stipuli un contratto d’affitto con un proprietario d’immobile persona fisica, per destinarlo poi all’abitazione di un collaboratore. Questa eccezione viene ammessa da alcune sentenze di Cassazione. Anche due pronunce recenti, 12076 e 12079 del 2025, riconoscono la possibilità di affittare ad impresa o professionista che però utilizzi l’immobile a fini abitativi.
Affitto da impresa per uso dipendenti
Questi orientamenti di legittimità, sottolinea il ministro Giorgetti, non sono condivisibili secondo l’Agenzia delle Entrate, perché non valorizzano adeguatamente la seguente circostanza prevista dal legislatore con il comma 6-bis dell’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011:
l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, di cui al libro primo, titolo II, del codice civile, purché sublocati a studenti universitari e dati a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione».
Visto che il testo normativo prevede questa unica eccezione, negli altri casi deve considerarsi confermata «la regola per cui il locatario dovrebbe essere un soggetto che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa. Peraltro, secondo Giorgetti le recenti pronunce non hanno adeguatamente chiarito come il locatario impresa debba far emergere la finalità abitativa della locazione.
In realtà, l’ordinanza 12076/2025 stabilisce che la regola su enti del terzo settore e locazioni agli studenti a cui si riferisce Giorgetti non esclude altre ipotesi, come quella del locatario impresa che subaffitta al dipendente. Ed entrambe le sentenze sottolineano che il senso dell’eccezione è quello di evitare abusi o distorsioni rendendo obbligatorio il contratto di sublocazione.
Ipotesi ricorso alle Sezioni Unite
Per dirimere definitivamente la questione, chiarisce Giorgetti, «visti anche i riflessi a livello di finanza pubblica, allo stato si è ritenuto opportuno valutare con l’organo locale la possibilità di addivenire a un mutamento del recente giudizio giurisprudenziale, anche tramite la richiesta di remissione della questione alle Sezioni unite».
