La vendita di una casa ereditata segue regole specifiche, dettate dal Codice Civile e dalla normativa fiscale vigente. È un processo che può presentare complessità burocratiche e fiscali, soprattutto per quanto riguarda la tassazione sulla plusvalenza e gli obblighi legati alla successione.
La compravendita di un immobile ricevuto in eredità è infatti un processo che coinvolge diversi aspetti legali, fiscali e operativi. Vediamo i principali passaggi per vendere o comprare casa ereditata senza rischi né sorprese.
- Accettazione eredità: necessaria per vendere
- Successione e voltura catastale: obblighi e tempistiche
- Tasse casa ereditata: imposte prima della vendita
- Vendita prima dei 5 anni: quando si tassa la plusvalenza
- Immobile ereditato da più persone in comproprietà
- Documenti per vendere casa ereditata
- Come tutelarsi dagli imprevisti nella vendita
Accettazione eredità: necessaria per vendere
La proprietà dell’immobile non si trasferisce automaticamente agli eredi al momento del decesso del proprietario, ma richiede un’accettazione formale dell’eredità, che può avvenire in due modi:
- accettazione espressa, mediante un atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio (art. 474 c.c.);
- accettazione tacita, che si realizza attraverso comportamenti concludenti, come la vendita dell’immobile o il pagamento delle imposte sulla proprietà (art. 476 c.c.).
L’accettazione deve essere trascritta nei registri immobiliari per garantire la certezza della titolarità agli acquirenti, come previsto dall’art. 2648 c.c.
Successione e voltura catastale: obblighi e tempistiche
Entro 12 mesi dal decesso, gli eredi devono presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate, come stabilito dall’art. 31 del D.lgs. 346/1990 (Testo Unico delle Successioni e Donazioni). L’omessa dichiarazione può comportare sanzioni amministrative e interessi di mora.
Dopo la registrazione della successione, è necessario aggiornare i dati catastali mediante la voltura catastale, che deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate – Catasto entro 30 giorni dalla registrazione della successione (art. 16, DPR 650/1972).
Tasse casa ereditata: imposte prima della vendita
L’eredità di un immobile comporta il pagamento delle seguenti imposte:
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imposta di successione, che varia in base al grado di parentela con il defunto:
- coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori), aliquota del 4% sul valore eccedente la franchigia di 1.000.000 € per ciascun beneficiario
- fratelli e sorelle, aliquota del 6% sul valore eccedente la franchigia di 100.000 € per ciascun beneficiario.
- altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e in linea collaterale fino al terzo grado, aliquota del 6% senza applicazione di alcuna franchigia.
- altri soggetti, aliquota dell’8% senza applicazione di alcuna franchigia
- beneficiari con disabilità grave (ai sensi della legge n. 104/1992), franchigia di 1.500.000 € per ciascun beneficiario; l’aliquota applicabile dipende dal grado di parentela.
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imposte ipotecaria e catastale, pari rispettivamente al 2% e all’1% del valore catastale dell’immobile, salvo riduzione a 200 € ciascuna in caso di agevolazioni prima casa (art. 69, comma 3, D.lgs. 346/1990), versate contestualmente alla dichiarazione di successione con autoliquidazione da parte degli eredi.
Autoliquidazione dell’imposta
Una delle principali novità introdotte dal Decreto Legislativo n. 139/2024 riguarda l’autoliquidazione dell’imposta di successione. A partire dal 1° gennaio 2025, gli eredi sono tenuti a calcolare autonomamente e versare l’imposta di successione entro 90 giorni dal termine di presentazione della dichiarazione.
È possibile effettuare un pagamento rateale, versando almeno il 20% dell’importo dovuto entro i 90 giorni e il restante in 8 rate trimestrali, o in 12 rate per importi superiori a 20.000 euro. La rateizzazione non è ammessa per importi inferiori a 1.000 euro. Per il versamento, si utilizzano i codici tributo specifici istituiti dall’Agenzia delle Entrate:
- “1539” per l’imposta sulle successioni in autoliquidazione.
- “1635” per gli interessi relativi al pagamento rateale.
Dopo la presentazione della dichiarazione e il versamento delle imposte autoliquidate, l’Agenzia delle Entrate effettua controlli per verificare la correttezza dei calcoli e dei versamenti effettuati. In caso di discrepanze, l’Ufficio può notificare un avviso di liquidazione per recuperare l’imposta dovuta, gli interessi e le eventuali sanzioni.
Vendita prima dei 5 anni: quando si tassa la plusvalenza
Se l’immobile viene venduto entro 5 anni dall’acquisizione ereditaria, può sorgere un obbligo di tassazione sulla plusvalenza (art. 67, comma 1, lett. b), TUIR – DPR 917/1986) ma ad esclusione di quelli acquisiti per successione.
La plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore catastale dichiarato in successione. Tuttavia, l’imposta non si applica se l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso.
L’aliquota è pari al 26% e può essere applicata:
- con inserimento nella dichiarazione dei redditi, come reddito diverso
- con imposta sostitutiva versata direttamente dal notaio all’atto della vendita
Immobile ereditato da più persone in comproprietà
Se l’immobile è stato ereditato da più persone, si configura una comproprietà ereditaria (art. 1100 c.c.). In questo caso, per vendere l’intero immobile è necessario il consenso di tutti i coeredi.
Se uno degli eredi vuole vendere la propria quota, deve prima offrirla agli altri comproprietari, che hanno un diritto di prelazione (art. 732 c.c.). In mancanza di un accordo, è possibile ricorrere alla divisione giudiziale dell’eredità, regolata dagli artt. 713-731 c.c.
Documenti per vendere casa ereditata
Per vendere una casa ereditata, è necessario disporre dei seguenti documenti:
- atto di provenienza, ossia il titolo con cui il defunto aveva acquisito l’immobile;
- certificato di morte del defunto;
- dichiarazione di successione e ricevuta di registrazione;
- accettazione dell’eredità e trascrizione nei registri immobiliari;
- visura catastale e planimetria aggiornata;
- attestato di prestazione energetica (APE);
- certificati di conformità degli impianti, se richiesti.
L’assenza di uno di questi documenti può rallentare il processo di vendita o comportare problematiche di validità dell’atto di compravendita.
Come tutelarsi dagli imprevisti nella vendita
Per garantire una transazione senza intoppi, è consigliabile:
- verificare la presenza di ipoteche, pendenze o vincoli sull’immobile consultando la Conservatoria dei Registri Immobiliari
- assicurarsi che tutti gli eredi abbiano accettato l’eredità per evitare contenziosi successivi
- affidarsi a un notaio per l’analisi degli atti e la gestione della pratica
- considerare una polizza assicurativa sulla provenienza dell’immobile, per tutelarsi da eventuali pretese di eredi non identificata.
