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Mutuo casa al 100%: le banche che li concedono e le offerte

di Noemi Ricci

30 Gennaio 2025 11:05

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Come ottenere un mutuo casa al 100%, quali banche lo propongono, le migliori offerte oggi, come abbassare la rata e recuperare l'investimento sulle tasse.

Il mutuo 100% è un’eccezione rispetto al classico finanziamento ipotecario fino all’80% del valore di perizia o del prezzo di acquisto, concesso per acquisto prima casa, in genere tramite agevolazioni statali a coppie o giovani under 36 che accedono al Fondo di Garanzia Consap. A determinate condizioni, però, tale mutuo viene concesso da alcune banche anche senza agevolazioni statali e perfino per il mutuo seconda casa.

Vediamo dunque quando è possibile ottenere un mutuo casa al 100%, le migliori offerte 2025, quali banche lo propongono e quali spese recuperare con la dichiarazione dei redditi.

Mutuo prima casa 100%: conviene?

Con un mutuo 100% si può finanziare completamente l’acquisto dell’immobile. L’accensione di un mutuo pari al prezzo integrale del valore di mercato e/o della perizia immobiliare, a fronte di un maggiore costo della rata, consente a chi a non dispone di un capitale iniziale di comprare casa. L’aspetto da considerare è ovviamente il costo della rata del mutuo 100%, che sarà più alta del mutuo a copertura dell’80% del valore dell’immobile. Le banche possono inoltre chiedere maggiori garanzie.

Mutuo al 100% senza anticipo: come ottenerlo?

Il mutuo garantito sulla prima casa è un’agevolazione riservata a coppie giovani, under 36, nuclei mono-genitoriali con figli minori conviventi e famiglie numerose a basso reddito. L’obiettivo di questa iniziativa del Governo è quello sbloccare il mercato dei mutui per i giovani con un ISEE medio-basso, fino a 40mila euro.

Mutuo prima casa giovani al 100%: come funziona?

Chi accede al Fondo Consap per il mutuo per acquisto e ristrutturazione della prima casa, ottiene una garanzia pubblica con contro-garanzia dello Stato su un importo massimo di 250mila euro, fino all’80%. A fronte di questa garanzia, le banche offrono la possibilità di accendere un mutuo ipotecario fino al 100% del valore dell’immobile.

Per ottenere le agevolazioni sul mutuo prima casa l’immobile deve essere accatastato come residenziale (categoria A) e non deve essere di lusso.

Mutuo 100% prima casa over 40: è possibile?

Le banche non hanno vincoli di legge circa la percentuale di mutuo che possono erogare, quindi ottenere un mutuo 100% prima casa per un over 40 è possibile se non si hanno debiti precedenti e si vanta un reddito mensile notevolmente più alto del valore della rata.

Una posizione molto forte, ad esempio, è quella di chi richiede un mutuo con rata pari al 10% del valore delle sue entrate mensili.

Mutui al 100%: quali banche li offrono?

A concedere mutui al 100%, con l’attivazione del Fondo di garanzia per i mutui prima casa, sono tutte le principlai banche italiane. Si tratta di mutui che possono essere stipulati sia con la formula a tasso fisso che con quella a tasso variabile.

Quali sono le migliori offerte di mutuo 100% a tasso fisso?

Facendo una simulazione al 30 gennaio 2025 per un mutuo a tasso fisso destinato all’acquisto della prima casa di un impiegato di 35 anni residente a Milano, con reddito mensile di € 2.600 e importo del mutuo trentennale richiesto di € 100.000 su un immobile con valore di € 200.000, si ottengono diverse offerte. Ecco le più convenienti:

Banca Tasso Rata mensile TAEG
Webank 2,41% € 390,46 2,49%
Intesa Sanpaolo 2,40% € 389,94 2,51%
Crédit Agricole Italia 2,38% € 388,91 2,55%
Banco BPM 2,31% € 385,31 2,55%
Credem 2,39% € 389,43 2,66%
Banca Monte dei Paschi di Siena 2,46% € 393,04 2,74%

Mutuo prima casa: quanto si recupera sul 730?

Nella dichiarazione dei redditi è possibile recuperare gli interessi passivi del mutuo prima casa grazie alla detrazione al 19%. Si possono portare inoltre in detrazione anche i costi dell’istruttoria e della perizia bancaria, le imposte pagate sul mutuo e il costo del notaio per la stipula del mutuo (escluso il costo dell’atto di compravendita), fino ad un massimo di 4.000 euro. Il tutto a patto che il mutuo prima casa sia intestato al beneficiario delle agevolazioni fiscali.

Mutuo: come abbassare rata?

Per ridurre la rata del mutuo, mettendosi al riparo da futuri rincari è possibile ricorrere ad una surroga o nella rinegoziazione obbligatoria. Si tratta di operazioni che non hanno costi e consentono di scegliere mutui con condizioni migliori rispetto all’attuale.

Importante, prima di qualsiasi decisione, è fare un confronto accurato tra le diverse proposte delle banche, ma anche valutare a che punto del piano di ammortamento è il proprio mutuo. Questo perché la maggior parte della banche utilizza piani di ammortamento alla francese, in cui il primo periodo la rata è composta per lo più dalla quota interessi, poi con il tempo la proporzione si inverte e inizia a prevalere la quota capitale.

Se il proprio mutuo è in questa seconda fase, l’impatto dei rincari non incide troppo sulla rata e potrebbe convenire rimanere con il mutuo attuale mentre invece per chi sceglie la surroga il piano di ammortamento riparte da zero.