La stagione della dichiarazione dei redditi riporta al centro una delle detrazioni più usate dai contribuenti con mutuo casa: gli interessi passivi sul finanziamento per l’abitazione principale. Nel modello 730/2026 il tema richiede una verifica in più, perché il rigo E7 non basta più da solo: per i mutui oggetto di surroga, accollo, subentro o rinegoziazione conta anche la data del nuovo atto, da cui dipende il codice da indicare in dichiarazione e, nei redditi più alti, l’eventuale ingresso nel nuovo limite complessivo alle detrazioni.
- Surroga e rinegoziazione restano detraibili nel 730
- La rinegoziazione si calcola sul capitale residuo
- La surroga mantiene il beneficio fiscale sul mutuo
- Codici 2026 al rigo E7 per il mutuo prima casa
- Redditi oltre 75mila euro e limite alle detrazioni
- Precompilata, dati bancari e verifiche prima dell’invio
- Altri mutui detraibili nei righi E8, E9 ed E10
Surroga e rinegoziazione restano detraibili nel 730
La detrazione degli interessi passivi del mutuo resta pari al 19% per i finanziamenti ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, entro il limite ordinario di 4.000 euro annui di interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione. La regola vale anche quando il contratto originario viene modificato attraverso una rinegoziazione oppure sostituito tramite surroga, purché restino rispettati i requisiti previsti dall’articolo 15 del TUIR per l’immobile adibito ad abitazione principale.
Il contenuto deve restare distinto dalla disciplina generale sulla detrazione mutuo nel 730, che presidia tutti i casi agevolabili. Qui il focus è più stretto: riguarda il trattamento fiscale degli interessi dopo la modifica del finanziamento, il calcolo della quota ammessa e i codici da usare nel modello 730/2026 o nel modello Redditi PF 2026.
La rinegoziazione si calcola sul capitale residuo
Con la rinegoziazione del mutuo banca e mutuatario modificano alcune condizioni del contratto in essere, ad esempio tasso, durata o rata, lasciando invariati le parti originarie e l’immobile concesso in garanzia. In questo caso la detrazione spetta nei limiti della quota residua di capitale alla data della rinegoziazione, maggiorata degli eventuali oneri collegati.
Nel calcolo rientrano le rate scadute e non pagate, il rateo di interessi del semestre in corso, gli oneri connessi all’estinzione anticipata e le altre spese direttamente legate alla nuova struttura del finanziamento, sempre entro i limiti ordinari della detrazione prevista per il mutuo prima casa.
percentuale detraibile = 100 x (capitale residuo del mutuo originario + oneri correlati) / importo del mutuo rinegoziato
La percentuale ottenuta si applica agli interessi passivi pagati nell’anno e agli oneri accessori ammessi. Se l’importo rinegoziato coincide con il debito residuo agevolabile, il calcolo resta lineare. Se invece l’operazione incorpora somme ulteriori rispetto al finanziamento originario, la parte eccedente resta fuori dalla detrazione.
La surroga mantiene il beneficio fiscale sul mutuo
La surroga del mutuo comporta il trasferimento del finanziamento a un’altra banca, con estinzione del contratto originario e accensione di un nuovo mutuo. Ai fini della detrazione, il beneficio fiscale continua a essere riconosciuto senza tener conto dell’intervallo tra l’acquisto dell’abitazione e il nuovo finanziamento, a condizione che l’operazione riguardi il mutuo originario per l’abitazione principale.
Anche nella surroga la quota agevolabile resta agganciata al capitale residuo del vecchio mutuo, aumentato delle spese e degli oneri accessori collegati all’estinzione del finanziamento precedente e all’accensione del nuovo. Una surroga con liquidità aggiuntiva richiede quindi la separazione della parte riferibile al debito residuo dalla quota ulteriore, che resta esclusa dalla detrazione.
Codici 2026 al rigo E7 per il mutuo prima casa
Nel modello 730/2026 gli interessi passivi per mutui ipotecari destinati all’acquisto dell’abitazione principale vanno indicati nel rigo E7 del Quadro E. Nel modello Redditi PF 2026 il riferimento parallelo è il rigo RP7 del Quadro RP. La novità riguarda la colonna del codice, che distingue i mutui in base alla data di stipula o alla data dell’atto di accollo, subentro o rinegoziazione.
| Codice | Quando si usa | Rigo |
|---|---|---|
| 7 | Mutui ipotecari per acquisto dell’abitazione principale stipulati fino al 31 dicembre 2021 | E7 o RP7 |
| 48 | Mutui stipulati dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2024 e atti di accollo, subentro o rinegoziazione intervenuti nello stesso periodo | E7 o RP7 |
| 57 | Mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 e atti di accollo, subentro o rinegoziazione intervenuti dalla stessa data | E7 o RP7 |
Per le operazioni intervenute dal 2025, il codice 57 assume rilievo anche rispetto al nuovo riordino delle detrazioni. Per i mutui stipulati o modificati fino al 31 dicembre 2024, invece, gli interessi passivi restano fuori dal massimale introdotto per gli oneri detraibili dei contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro.
Redditi oltre 75mila euro e limite alle detrazioni
Dal periodo d’imposta 2025, per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, alcune spese detraibili entrano in un massimale calcolato in base al reddito e al numero di figli fiscalmente a carico. Gli interessi su mutui contratti fino al 31 dicembre 2024 restano esclusi da questo calcolo, mentre gli interessi dei mutui dal 2025, identificati dal codice 57, rientrano nel nuovo riordino.
La verifica incide soprattutto su chi ha effettuato una rinegoziazione dal 1° gennaio 2025 o ha acceso un nuovo mutuo dopo una surroga nello stesso periodo. In questi casi va controllato il codice indicato dalla banca nella Certificazione degli interessi e quello riportato nella dichiarazione precompilata, perché un codice errato può alterare il calcolo del massimale.
Precompilata, dati bancari e verifiche prima dell’invio
Nel modello 730 precompilato, gli interessi passivi possono essere già presenti sulla base dei dati trasmessi dalla banca. Il dato va comunque controllato, soprattutto dopo surroga, rinegoziazione, accollo o subentro, perché l’Agenzia delle Entrate può esporre alcune informazioni nel prospetto informativo senza inserirle direttamente in dichiarazione se risultano incomplete o incongruenti.
Il controllo parte da tre dati essenziali:
- la data del contratto originario e dell’eventuale nuovo atto di surroga, accollo, subentro o rinegoziazione;
- la quota di capitale residuo al momento della modifica del mutuo o dell’accensione del nuovo finanziamento;
- la certificazione annuale della banca con interessi passivi, oneri accessori e codice onere comunicato al Fisco.
Per conservare il diritto alla detrazione mutuo prima casa, il contribuente deve tenere contratto di mutuo, rogito di acquisto, atto di surroga o rinegoziazione, piano di ammortamento aggiornato e certificazione degli interessi rilasciata dalla banca. In caso di controllo, questi documenti servono a dimostrare sia la destinazione dell’immobile ad abitazione principale sia la quota effettivamente detraibile.
Altri mutui detraibili nei righi E8, E9 ed E10
La stessa logica temporale riguarda anche gli altri mutui con interessi detraibili. I mutui ipotecari per costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale usano i codici 10, 46 e 55 nei righi da E8 a E10, in base alla data del contratto. I prestiti e mutui agrari usano invece i codici 11, 47 e 56.
Il mutuo ipotecario per acquisto dell’abitazione principale è il caso più frequente nelle operazioni di surroga e rinegoziazione. Gli altri mutui vanno richiamati solo per evitare errori di compilazione nei casi in cui il finanziamento originario riguardi costruzione, ristrutturazione o attività agricola.
