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Come si fa ad abbassare la rata del mutuo

di Alessandra Caparello

Con l'aumento BCE sui tassi di interesse aumenta l'importo della rata del mutuo: a chi conviene l'estinzione anticipata, quanto cosa e come funziona.

Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio-lungo termine con rate calcolate in base ai tassi di interesse applicati, che però oggi sono in costante crescita, a causa delle politiche monetarie della BCE. chi accende un mutuo nel 2022 paga in media il 20% in più di quanto avrebbe fatto nel 2021, con una forbice destinata a salire nel 2023. Ancora peggio per chi ha un mutuo variabile, la cui rata mensile sta salendo in modo importante di mese in mese.

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Secondo le rilevazioni della Banca d’Italia, a luglio 2022 i tassi sui mutui immobiliari si sono attestati al 2,45% (TAEG), in aumento rispetto al 2,37% di giugno e all’1,74% dello scorso dicembre. Né il futuro non è roseo, considerando l’atteso nuovo rincaro del costo del denaro deciso dalla BCE da fine ottobre, volto a contrastare la corsa inarrestabile dell’inflazione. Una decisione che finirà per abbattersi ancora una volta sulla rata mensile del mutuo.

Considerando gli aumenti della rata mensile in arrivo, può allora essere una soluzione l’estinzione anticipata del mutuo? Vediamo di capire come funziona questa alternativa al “caro rata” ed in quali casi conviene davvero.

Estinzione anticipata mutuo: come funziona

L’estinzione anticipata del mutuo ipotecario è una facoltà prevista in tutti i casi, a determinare condizioni e tempistiche. Si tratta di un’operazione con la quale il mutuatario restituisce alla banca il capitale residuo prima della scadenza naturale del piano di ammortamento del mutuo. Nei contratti di “credito fondiario” (mutuo per acquisto o ristrutturazione casa), la legge attribuisce al mutuatario la facoltà di restituire anticipatamente il mutuo, in tutto o in parte, senza pagare gli interessi fino a quel momento maturati.

Dal febbraio 2007, i mutui concessi da istituti finanziari, banche ed enti di previdenza (INAIL, INPS, ecc.) per acquistare o ristrutturare case e uffici sono senza penali o commissioni in caso di estinzione anticipata.

Penali mutui variabili

Se si vuole estinguere un mutuo contratto prima di febbraio 2007 per il quale era prevista una penale di estinzione anticipata, si può chiedere e ottenere dalla banca un ribasso secondo parametri stabiliti dalla legge, in base al momento in cui ci si trova rispetto al decorso del piano di ammortamento concordato.

  • Negli ultimi due anni: nessuna penale
  • Nel terzultimo anno del piano: penale massima 0,2%
  • Negli anni precedenti: penale massima 0,5%

Prevista anche una clausola di salvaguardia: se la penale nel contratto era pari o uguale al massimo applicabile, allora viene ridotta dello 0,2%. Ad esempio, se la penale era dello 0,50% diventa dello 0,30% e poi zero già dal terzultimo anno.

Penali mutui fissi

Per estinguere mutui stipulati fino al 31 dicembre 2000, valgono le stesse penali massime stabilite per i mutui variabili. Se accesi in data successiva, si applicano le seguenti penali massime:

  • Negli ultimi due anni nessuna penale
  • Nel terzultimo anno del piano: penale massima 0,2%
  • Nella seconda metà del piano prima del terzultimo anno: penale massima 1,50%
  • Nella prima metà del piano: penale massima 1,90%

Estinzione totale o parziale del mutuo: cosa cambia

In caso di estinzione totale del mutuo, il debito viene estinto completamente e rimborsato alla banca in un’unica soluzione. Esercitare questa opzione può comportare dei costi aggiuntivi:

  • pagamento penale per mutui accesi prima di febbraio/aprile 2007;
  • costo interessi maturati dalla banca tra il versamento dell’ultima rata e l’estinzione effettiva del mutuo.

L’estinzione parziale del mutuo consiste nel versare una determinata somma alla banca, che scalerà questo importo dal debito residuo. L’estinzione parziale può incidere non prevede penali e addebito interessi ma, a seconda della tipologia di mutuo, può incidere in modo proporzionale sull’importo della rata o sulla durata del mutuo.

Come richiedere l’estinzione del mutuo

Per estinguere un mutuo occorre rivolgersi direttamente alla propria banca, comunicando la propria volontà e chiedendo il calcolo della somma da versare per rimborsare il debito debito (aggiornato allo specifico giorno di estinzione, comprensivo dunque anche dei dietimi giornalieri): l’eventuale modulo da compilare è fornito dalla banca, che si occuperà anche di produrre il documento di conteggio di estinzione anticipata.

Alla comunicazione vanno allegate copia del documento di identità del richiedente e copia del codice fiscale. Se il mutuo è stato stipulato prima di aprile 2007, è necessario presentare anche una Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla Legge Bersani. La banca, effettuate tutte le verifiche necessarie, ha tempo 30 giorni per rilasciare la documentazione che attesta la fine del contratto di mutuo.

Conviene estinguere in anticipo il mutuo?

Per rispondere a questa domanda occorre chiarire in primo luogo che esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento.

In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: la rata è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi e poi via via si intacca il capitale vero e proprio. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.

In un mutuo con piano di ammortamento alla francese, in linea teorica, l’estinzione anticipata del mutuo conviene di più se il rimborso è all’inizio: con questa tipologia di piano di rimborso, infatti, gli interessi sono pagati prima rispetto al capitale, perciò la convenienza dell’estinzione anticipata diminuisce man mano che si va avanti con il pagamento delle rate.

Detto questo, è chiaro che all’inizio del piano di ammortamento è meno probabile che si abbia il capitale necessario ad estinguere in anticipo il mutuo contratto. Questa opzione, semmai, viene valutata da coloro ai quali mancano pochi anni per terminare il piano di ammortamento di un mutuo variabile e stanno vedendo la rata salire di mese in mese in questo difficile 2022, dopo anni di tassi ai minimi.

Ebbene, in termini assoluti è chiaro che andranno a “perderci” dal momento che hanno già pagato tutti gli interessi e stanno ormai restituendo il solo capitale, ma è anche vero che – facendosi due conti – per chi ha da restituire una quota capitale esigua (entro poche decine di migliaia di euro), potrebbe valutare questa opzione per evitare che il rincaro progressivo dei tassi faccia lievitare la rata.

L’alternativa all’estinzione anticipata è la surroga del mutuo verso uno a tasso fisso: con l’aumentare del tasso variabile, la forbice tenderà a ridursi rispetto al TAN del tasso fisso.