Rivalutazione ISTAT e affitti: calcolo adeguamento per le locazioni 2023

di Noemi Ricci

Affitti 2023: ecco come si calcola la rivalutazione annua del canone di locazione in base all'adeguamento ISTAT di variazione dei prezzi al consumo.

Anche i canoni di locazione sono soggetti alla rivalutazione all’inflazione e del caro prezzi: un aggiornamento periodico che tiene conto dell’evoluzione dell’economia italiana, basandosi sui dati derivanti dall’andamento dei prezzi (affitti compresi) per le famiglie italiane. L’adeguamento ISTAT ha dunque lo scopo di allineare l’importo dell’affitto al reale andamento dell’economia e al costo della vita.

Se nel 2023 si sceglier di applicare l’indice medio dell’anno precedente, si devono utilizzare i dati di fine anno e calcolare la media. L’indice ISTAT FOI a dicembre 2022 indica una variazione annuale pari a +11,6%.

Vediamo in dettaglio come funziona l’adeguamento per i canoni di locazione e quando scatta l’aumento del prezzo dell’affitto.

Contratto locazione con adeguamento

Nei contratti di locazione immobiliare viene solitamente prevista una clausola per l’aggiornamento annuale del canone di affitto, rispetto alle variazioni dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati rilevate dall’ISTAT nell’ultimo anno solare.

L’indice ISTAT che valuta l’eventuale aumento del costo della vita rispetto all’anno precedente, sulla base di quasi duemila fattori, aggiornati periodicamente in base alle emergenti necessità delle famiglie italiane, dovrebbe quindi essere utilizzato per ricalcolare ogni 12 mesi il costo dell’affitto concordato tra inquilino e proprietario dell’immobile concesso in locazione.

Obbligo di adeguamento affitto

Quando scatta l’adeguamento ISTAT per le locazioni? E soprattutto, tale rivalutazione sull’affitto è obbligatoria? Se espressamente previsto da apposita clausola inserita nel contratto di locazione ( specificando anche se al 100% per contratti a canone libero o al 75% per contratti a canone concordato), l’adeguamento del canone all’indice ISTAT va effettuato ogni anno, altrimenti il proprietario dell’immobile non può avanzare alcuna pretesa nei confronti dell’inquilino.

Sono esclusi dall’aumento i canoni di locazione con contratti di affitto che applicano la cedolare secca.

Aggiornamento canoni di locazione: come funziona

Il canone di locazione si rivaluta applicando indici diversificati: a seconda che si tratti di un contratto di locazione a uso abitativo o di un contratto di locazione a uso commerciale: fino al 100% per contratti di locazione ad uso abitativo, non oltre il 75% per locazioni a uso commerciale: ai sensi della legge 392/78 (articolo 32). Le parti possono anche concordare termini diversi.

Per l’aggiornamento bisogna prendere come riferimento gli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi del mese precedente alla scadenza del contratto.

Calcolo adeguamento affitto

A quanto ammonta l’adeguamento ISTAT sulle locazioni? Come si calcola l’adeguamento ISTAT affitti? La base di partenza del calcolo è l’indice ISTAT che annualmente viene pubblicato sul sito istituzionale dell’Istituto di Statistica, prendendo come riferimento quello più recente. Quindi il calcolo si effettua applicando la rivalutazione:

  • del 100% la variazione dei prezzi al consumo nei contratti di locazione che prevedono la formula di durata 4+4;
  • del 75% in caso di contratti commerciali con durata di 6+6.

=> Calcola la Rivalutazione ISTAT

Formula di adeguamento affitto

La formula per il calcolo dell’adeguamenti ISTAT per gli affitti è la seguente:

  • Canone d’affitto x Indice ISTAT x percentuale di rivalutazione

Si ottiene così il canone annuo rivalutato, dividendo per 12 mesi si ottiene il canone dell’affitto mensile. Ovviamente la rivalutazione più portare tanto ad un aumento quando ad una diminuzione del costo dell’affitto. Solitamente, comunque, non si tratta di oscillazioni consistenti, a meno che nell’anno di riferimento non si siano verificati eventi importanti in grado di scombussolare l’economia del Paese, come crisi economiche e impennate dell’inflazione.

Esempio di adeguamento affitto

Vediamo un esempio pratico di calcolo della rivalutazione del canone di affitto in base all’indice ISTAT.

  • Prediamo un contratto di locazione immobiliare con durata 4+4 di importo pari a 12.000 euro l’anno, pari a mille euro al mese e applichiamo l’indice ISTAT al +11,6%.
  • Il canone annuo rivalutato sarà pari a 1.116 euro al mese (e il canone annuale 13.392 euro).