Un’ordinanza della Corte di Cassazione riporta sotto i riflettori il tema della cedolare secca per locazioni ad uso foresteria, ovvero quei contratti stipulati con società che mettono l’immobile a disposizione dei propri dipendenti.
La questione, dibattuta da anni tra prassi e giurisprudenza, è stata rimessa dalla Sezione Tributaria alle Sezioni Unite, per chiarire in quali condizioni il regime sostitutivo del 21% possa essere applicato, anche quando il conduttore è un soggetto diverso da una persona fisica.
Il nodo da sciogliere: chi può accedere alla cedolare secca
Il regime della cedolare secca è previsto per le locazioni abitative stipulate da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. Storicamente, l’Agenzia delle Entrate ha escluso l’applicazione quando il conduttore è un soggetto diverso da una persona fisica, come società o enti. La giurisprudenza, però, ha in più occasioni riconosciuto la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva anche ai contratti di foresteria, purché l’immobile sia destinato ad uso abitativo e non a finalità aziendali.
L’ordinanza n.30016/2025 osserva che il divieto generalizzato non trova un riscontro espresso nella norma primaria, rilevando come la finalità abitativa dell’immobile sia il parametro decisivo. Su questo punto, la Corte ritiene necessario un ulteriore approfondimento per chiarire la corrispondenza tra uso effettivo, natura del conduttore e obiettivi della disciplina fiscale.
Contratti di foresteria: quando l’uso è davvero abitativo
La difficoltà principale riguarda la qualificazione dell’uso dell’immobile. Nei contratti di foresteria, infatti, il conduttore è un’impresa che mette l’alloggio a disposizione dei propri dipendenti per esigenze di lavoro. La Corte sottolinea come in queste situazioni sia necessario verificare se il bene conservi un’effettiva destinazione abitativa, se l’utilizzo non sia connesso direttamente a finalità produttive dell’impresa e se il dipendente mantenga un rapporto di godimento assimilabile alla normale locazione abitativa.
Secondo la Cassazione, il tema non può essere risolto con un automatismo che esclude ogni contratto stipulato con imprese, ma richiede una verifica sostanziale sull’uso dell’immobile e sulla coerenza con la ratio della cedolare secca.
Il parere della Cassazione
La Cassazione, chiamata a pronunciarsi a Sezioni Unite, dovrà definire i presupposti che consentono l’accesso alla cedolare secca nei casi in cui il conduttore sia un soggetto diverso da una persona fisica. L’esito potrà incidere sul futuro dei contratti di foresteria, sulla pianificazione fiscale dei proprietari e sulla disciplina applicativa del regime sostitutivo.
La rimessione da parte della Sezione Tributaria indica la volontà di consolidare un orientamento uniforme, considerando l’impatto significativo della questione per proprietari e aziende. Le interpretazioni discordanti degli ultimi anni hanno alimentato incertezza sui contratti di foresteria, con esiti differenti a seconda dei giudizi e delle prassi territoriali.
Un chiarimento definitivo potrebbe definire criteri applicativi più chiari, ridurre il contenzioso e fornire una cornice interpretativa stabile per l’utilizzo del regime agevolato anche in presenza di conduttori non persone fisiche.
Proprietari e imprese in attesa della decisione
In attesa della nuova pronuncia, i contratti di foresteria restano un territorio interpretativo non completamente definito. I proprietari che concedono immobili ad aziende per uso abitativo dei dipendenti potrebbero — in teoria — rientrare nel perimetro della cedolare secca, ma solo se l’utilizzo conserva le caratteristiche di una normale locazione abitativa, senza commistioni con l’attività d’impresa.
Le imprese, d’altro canto, attendono un orientamento stabile per valutare in che misura l’istituto possa essere utilizzato nella gestione degli alloggi aziendali destinati ai lavoratori trasferiti o temporaneamente distaccati.
