Condominio: obblighi e diritti sulle parti comuni

di Redazione PMI.it

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I diritti e i doveri che le persone che possiedono un immobile in un condominio devono rispettare, sanciti dal codice civile e dal regolamento condominiale.

Chi vive in un condominio ha l’obbligo di rispettare determinate regole, dall’evitare rumori ed altre condotte moleste, al provvedere al pagamento regolare delle spese condominiali, al rispetto del regolamento e del comune senso civico (come chiudere il portone di ingresso, parcheggiare l’auto nello spazio assegnato, tenere pulito l’androne e così via), al rispetto delle delibere, pena l’applicazione di determinate sanzioni che potrebbero essere applicate dall’amministratore.

Doveri dei condomini: la normativa

A sancire i doveri di chi vive in condominio sono il codice civile e il regolamento condominiale.

Il regolamento condominiale, approvato all’unanimità, può contenere anche limitazioni all’uso della proprietà individuale, dal classico divieto di fare rumore in determinati orari del giorno, al divieto di affittare l’appartamento a particolari categorie di persone, all’impedire il cambio di destinazione d’uso, all’obbligo di non stendere i panni dal balcone, al divieto di detenere animali di compagnia negli appartamenti, fino al divieto di modificare l’estetica dell’edificio, impedendo la creazione di verande a copertura dei balconi, tende e infissi diversi dagli altri, posizionare condizionatori sulla facciata dell’edificio e così via.

Parti comuni dell’edificio

L’1. Art. c.c. 1117 definisce nel dettaglio le parti comuni dell’edificio, stabilendo ad esempio che le condutture e gli impianti devono essere considerati comuni sino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni indicate è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione, neanche rinunciando al proprio diritto su tali parti comuni.

Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.

I condomini possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, mentre non possono apportare innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

In caso di innovazioni alla cosa comune, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Nel caso in cui non sia possibile separare l’utilizzazione, se tali condomini si oppongono, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

I condomini non possono eseguire opere nel piano o por porzione di piano di sua proprietà che rechino danno alle porti comuni dell’edificio.

Riscaldamento

Il condomino ha facoltà di rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell’impianto centralizzato a patto che dimostri che, dal suo operato, non derivano né aggravi di spesa per coloro che continuano a fruire dell’impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio.

I condomini hanno il diritto di conoscere l’orario di riscaldamento, informazione che deve essere fornita dall’amministratore o, dove questo manchi, mediante esposizione da parte del proprietario o dei proprietari dell’immobile, presso ogni impianto termico centralizzato al servizio di una pluralità di utenti, di una tabella concernente:

  •  l’indicazione del periodo annuale di esercizio dell’impianto termico e dell’orario di attivazione giornaliera prescelto nei limiti di quanto disposto dalla legge;
  • le generalità e il domicilio del soggetto responsabile dell’esecuzione e della manutenzione dell’impianto termico.

Sanzioni

Chi viola il regolamento può essere soggetto a sanzioni fino a 200 euro, o fino a 800 in caso di recidiva, nel caso in cui tale multa sia preventivamente prevista da una norma del regolamento che autorizzi peraltro l’amministratore a riscuoterla. La somma versata verrà devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.