Mio marito imprenditore agricolo ha acquistato anni fa un terreno con mutuo ISMEA ma, facendo le visure a suo nome, il terreno non risulta. Come si dichiara in DSU ai fini ISEE? Posso detrarre il residuo del mutuo?
Ai fini ISEE, nella DSU deve essere dichiarato il patrimonio immobiliare solo se esiste un diritto reale a nome del dichiarante o di un componente del nucleo (ad esempio proprietà, nuda proprietà, usufrutto, diritto di superficie o altri diritti reali). Per questo motivo, se dalle visure non risulta intestato a suo marito e non risulta a suo nome alcun diritto reale, il terreno non va inserito in DSU.
Il caso che descrive è compatibile con alcune operazioni ISMEA in cui la titolarità del bene può restare formalmente in capo a ISMEA o essere regolata con riserva di proprietà fino al pagamento integrale, con trasferimento della proprietà solo alla fine. In questa situazione, finché non c’è un diritto reale intestato, l’immobile non entra nel patrimonio immobiliare ISEE.
Posso detrarre il residuo del mutuo?
In linea generale, il residuo del mutuo si può indicare in detrazione solo se:
- l’immobile è dichiarato in DSU perché esiste un diritto reale intestato al dichiarante (o a un componente del nucleo);
- il mutuo è riferito a quell’immobile (acquisto/costruzione) e ne risulta un capitale residuo.
Di conseguenza, se il terreno non può essere dichiarato perché non risulta intestato e non c’è un diritto reale, non è possibile detrarre il residuo del mutuo ai fini ISEE: il debito non “aggancia” un immobile che non compare nel patrimonio immobiliare DSU.
Cosa fare prima di compilare la DSU
Per evitare errori (che possono portare a DSU non corretta o richieste di integrazione), conviene verificare:
- se esiste un titolo di proprietà o un diritto reale a favore di suo marito (non solo visure catastali, ma anche eventuali risultanze nei registri immobiliari);
- se il contratto ISMEA prevede riserva di proprietà o altre forme in cui la proprietà si trasferisce solo a saldo;
- se sono presenti diritti reali diversi dalla proprietà (ad esempio superficie/usufrutto), che in DSU andrebbero dichiarati.
In pratica: se risulta un diritto reale intestato, il terreno va inserito tra gli immobili in DSU e si valuta anche la detrazione del mutuo residuo (se riferito a quel bene). Se non risulta alcun diritto reale, il terreno non si dichiara e non si detrae il mutuo.
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