La Legge 105/2024 di conversione del Decreto Salva Casa ha riscritto le regole sulle difformità edilizie minori, e dopo due anni di applicazione il quadro è assestato: linee guida del Ministero delle Infrastrutture, FAQ ministeriali, modulistica unica per tutti i Comuni e una giurisprudenza ormai corposa che ha tracciato i confini di ciò che è davvero regolarizzabile.
Il provvedimento non è un condono straordinario ma interviene sul DPR 380/2001 allargando le tolleranze costruttive, semplificando la prova dello stato legittimo e introducendo un accertamento di conformità dedicato agli abusi minori. Le semplificazioni riguardano il recupero dei sottotetti, i micro appartamenti, le vetrate panoramiche amovibili e le tende bioclimatiche, oltre ai cambi di destinazione d’uso.
- Le sanatorie ammesse dalla Legge 105/2024
- Recupero dei sottotetti e micro appartamenti da 20 metri quadrati
- Stato legittimo dell'unità immobiliare indipendente dalle parti comuni
- Edilizia libera estesa a vetrate amovibili e tende bioclimatiche
- Tolleranze costruttive dal 2 al 6 per cento della superficie
- Cambio di destinazione d'uso e doppia conformità attenuata
- I limiti del Salva Casa confermati dalla giurisprudenza
In sintesi:
- la Legge 24 luglio 2024, n. 105 si applica alle difformità realizzate entro il 24 maggio 2024;
- le tolleranze costruttive dell’art. 34-bis del DPR 380/2001 arrivano fino al 6% per le unità sotto i 60 metri quadrati;
- l’art. 36-bis introduce una sanatoria semplificata per parziali difformità e variazioni essenziali, con silenzio-assenso e oblazione da 1.032 a 30.984 euro;
- per gli abusi totali vale ancora la doppia conformità piena dell’art. 36, come ha confermato il Consiglio di Stato con la sentenza n. 4845 del 17 giugno 2026;
- l’agibilità dei monolocali scende a 20 metri quadrati e l’altezza minima a 2,40 metri, con deroghe condizionate al recupero dell’esistente.
Il primo filtro da applicare è dimensionale. Le soglie di tolleranza introdotte dal Salva Casa sono inversamente proporzionali alla superficie utile assentita dal titolo edilizio, e questo significa che uno stesso scostamento in metri quadrati può essere irrilevante in un monolocale e configurare un abuso in un appartamento grande.
| Superficie utile dell’unità immobiliare | Scostamento ammesso senza sanatoria |
|---|---|
| fino a 50 mq | 6%, pari a 3 mq su 50 |
| 80 mq | 5%, pari a 4 mq |
| 120 mq | 4%, pari a 4,8 mq |
| 400 mq | 3%, pari a 12 mq |
| oltre 500 mq | 2%, pari a 10 mq su 500 |
Le percentuali valgono per gli interventi ultimati entro il 24 maggio 2024. Per le difformità successive si applica la soglia ordinaria del 2% prevista dal comma 1 dell’art. 34-bis, senza alcuna maggiorazione. Chi rientra nella tolleranza non presenta alcuna pratica di sanatoria: è sufficiente l’asseverazione di un tecnico abilitato, che dichiara le tolleranze nella modulistica edilizia o negli atti di trasferimento.
Il fraintendimento più diffuso riguarda la doppia conformità. Il Salva Casa non l’ha eliminata: l’ha resa asimmetrica e soltanto dentro il nuovo art. 36-bis, che per le parziali difformità richiede la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e a quella edilizia vigente all’epoca della realizzazione. Entrambe le condizioni sono necessarie, e per gli abusi totali il doppio accertamento è integralmente in vigore.
Nelle pagine che seguono il dettaglio di tutte le sanatorie edilizie della Legge 105/2024, dalle tolleranze ai sottotetti, dalle parti comuni all’edilizia libera, fino ai cambi di destinazione d’uso e all’accertamento di conformità.