


Online sul sito del Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture la sintesi delle nuove linee guida interpretative in attuazione delle semplificazioni in materia edilizia introdotte dal DL Salva Casa e dalla sua legge di conversione.
In forma di FAQ, i nuovi chiarimenti del MIT serviranno da supporto agli enti territoriali per l’applicazione delle nuove procedure per la sanatoria delle irregolarità minori.
Le nuove linee interpretative sono di imminente pubblicazione ma sul sito del Ministero sono già presenti in versione sintetica. Eccole di seguito nel dettaglio.
- Stato legittimo e verifica dei titoli pregressi
- Procedimenti a finalità multipla
- Sanatoria per immobili vincolati
- Regolarizzazione varianti edilizie ante 1977
- Tolleranze edilizie ampliate
- Sanzioni per sanatorie
- Mutamento della destinazione d’uso
- Mutamento destinazione d’uso e oneri urbanistici
- Recupero dei sottotetti
Stato legittimo e verifica dei titoli pregressi
Prima dell’entrata in vigore del decreto, per avviare una qualsiasi pratica edilizia era necessario ricostruire tutta la storia urbanistica dell’immobile, con notevoli difficoltà nel reperire documentazione storica. Ora, invece, è sufficiente dimostrare la regolarità dell’ultimo titolo edilizio, a condizione che il Comune abbia già verificato la validità dei titoli precedenti.
- Problematica: prima del decreto, per avviare una pratica edilizia era necessario ricostruire tutta la storia urbanistica dell’immobile, con difficoltà nel reperire documentazione storica.
- Soluzione DL Salva Casa: ora è sufficiente dimostrare la regolarità dell’ultimo titolo edilizio, se il Comune ha già verificato i titoli precedenti.
- Chiarimenti Linee guida: il MIT chiarisce che il cittadino può indicare gli estremi dei titoli pregressi nella modulistica edilizia senza necessità di ulteriori verifiche.
Procedimenti a finalità multipla
Il decreto consente di presentare un’unica istanza per più operazioni edilizie contestuali, come il cambio di destinazione d’uso e le opere necessarie per l’adeguamento dell’immobile. Questo meccanismo, inizialmente previsto solo per i cambi di destinazione d’uso, è ora esteso a tutte le trasformazioni edilizie.
- Problematica: prima del decreto, per ogni trasformazione edilizia era necessaria una pratica separata.
- Soluzione DL Salva Casa: ora è possibile presentare un’unica istanza per più operazioni contestuali, come cambio d’uso e sanatoria.
- Chiarimenti Linee guida: il MIT conferma l’estensione di questa possibilità a tutti gli interventi previsti dal decreto.
Sanatoria per immobili vincolati
Prima del decreto, era impossibile sanare anche piccole difformità negli immobili sottoposti a vincoli. Ora, invece, è possibile ottenere la sanatoria per aumenti di volume o superficie, previa verifica della compatibilità paesaggistica da parte di Regione e Soprintendenza, con tempi certi definiti dalla legge.
- Problematica: prima era impossibile sanare difformità su immobili sottoposti a vincolo.
- Soluzione DL Salva Casa: ora è consentita la sanatoria anche per aumenti di volume o superficie, con verifica della compatibilità paesaggistica da parte di Regione e Soprintendenza.
- Chiarimenti Linee guida: la procedura segue tempi certi e si applica anche con il meccanismo del silenzio-assenso.
Regolarizzazione varianti edilizie ante 1977
Gli edifici costruiti prima del 30 gennaio 1977 non prevedevano una procedura per approvare varianti in corso d’opera. Con il DL Salva Casa, le difformità possono ora essere sanate tramite SCIA in sanatoria, pagando una sanzione tra 1.032 e 10.328 euro. Il Comune non dovrà più verificare la conformità alle norme urbanistiche ed edilizie dell’epoca.
- Problematica: impossibilità di sanare varianti eseguite prima del 30 gennaio 1977.
- Soluzione DL Salva Casa: ora le difformità possono essere sanate tramite SCIA in sanatoria, con sanzioni tra 1.032 e 10.328 euro.
- Chiarimenti Linee guida: non è richiesta alcuna verifica della conformità urbanistica per le varianti edilizie di quell’epoca.
Tolleranze edilizie ampliate
Gli scostamenti costruttivi superiori al 2% non saranno più considerati violazioni edilizie se dovuti ai limiti delle tecniche costruttive dell’epoca. Questo vale anche per immobili vincolati, senza necessità di autorizzazione paesaggistica.
- Problematica: scostamenti costruttivi superiori al 2% erano considerati violazioni edilizie.
- Soluzione DL Salva Casa: ora scostamenti tra il 2% e il 6%, a seconda della superficie, non costituiscono più violazione edilizia.
- Chiarimenti Linee guida: questa regola si applica anche agli immobili vincolati senza necessità di autorizzazione paesaggistica.
Sanzioni per sanatorie
La SCIA in sanatoria richiede il pagamento di una somma tra i 516 e i 10.328 euro, a seconda del tipo di conformità. Se il Comune ritiene che non vi sia stato aumento di valore dell’immobile, potrà applicare direttamente la sanzione minima.
- Problematica: le pratiche di sanatoria prevedevano criteri sanzionatori rigidi.
- Soluzione DL Salva Casa: la SCIA in sanatoria richiede il pagamento di una somma tra i 516 e i 10.328 euro, a seconda del tipo di conformità.
- Chiarimenti Linee guida: il Comune può applicare la sanzione minima se non vi è aumento di valore dell’immobile.
Mutamento della destinazione d’uso
Ora è sempre possibile il mutamento tra categorie funzionali affini (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale, commerciale), salvo specifiche condizioni fissate dai Comuni. Le amministrazioni dovranno individuare in modo chiaro eventuali limitazioni, evitando ambiguità normative.
- Problematica: il cambio di destinazione d’uso era soggetto a normative frammentate e complesse.
- Soluzione DL Salva Casa: ora il mutamento tra categorie funzionali affini è sempre ammesso, salvo specifiche condizioni comunali.
- Chiarimenti Linee guida: i Comuni devono chiarire le condizioni senza ambiguità, allineandosi alle nuove norme semplificate.
Mutamento destinazione d’uso e oneri urbanistici
Il Decreto esclude l’obbligo di reperire aree per opere pubbliche o parcheggi, riducendo così gli oneri per i cittadini. Gli oneri di urbanizzazione primaria non sono dovuti, mentre restano quelli per l’urbanizzazione secondaria, se previsti dalle normative locali.
- Problematica: il cambio d’uso comportava costi elevati e l’obbligo di reperire aree per opere pubbliche.
- Soluzione DL Salva Casa: ora l’obbligo di cessione di aree è stato eliminato, e i cittadini devono pagare solo gli oneri di urbanizzazione secondaria se previsti.
- Chiarimenti Linee guida: l’esonero dai contributi per gli oneri primari si applica anche in presenza di normative comunali contrarie.
Recupero dei sottotetti
Il decreto consente il recupero abitativo dei sottotetti anche in presenza di distanze minime non rispettate, purché l’intervento non modifichi la forma, la superficie o le altezze dell’edificio, salvo diversa previsione delle normative regionali.
- Problematica: il recupero dei sottotetti era vincolato a rigide regole sulle distanze minime tra edifici.
- Soluzione DL Salva Casa: ora il recupero è consentito anche se non vengono rispettate le distanze minime, purché non si modifichi la volumetria dell’edificio.
- Chiarimenti Linee guida: la deroga sulle distanze vale per tutte le regioni che hanno disciplinato il recupero dei sottotetti.
Ad esempio, come specificano le anticipazioni del MIT sulle Linee Guida, la deroga si applica se l’intervento consiste in un cambio d’uso con opere interne al sottotetto o in una ristrutturazione della copertura con rotazione delle falde, anche se la disciplina regionale prevede solo una regolazione parziale degli interventi in esame. Di contro, non si può applicare la deroga se i lavori comportano anche una sopraelevazione della gronda stessa.