Cedolare secca, come e a chi si applica

di Francesca Pietroforte

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La cedolare secca prevede una tassazione agevolata per i redditi da canone di affitto. Vediamo chi può usufruirne e qual è l'iter da seguire. Una guida per il contribuente.

Con l’introduzione della cedolare secca si consente ai contribuenti di utilizzare un regime di imposizione fiscale alternativo a quello ordinario per i redditi derivanti dall’affitto per finalità abitative degli immobili previsti per il medesimo utilizzo e per le relative pertinenze.

L’agevolazione della cedolare secca è prevista solo ed esclusivamente per le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento di unità immobiliari locate per uso abitativo, che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa, arti o professioni.

Restano escluse quindi le società semplici, ovvero società di persone, società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali, mentre i proprietari di immobili possono optare per la cedolare secca per contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché la destinazione abitativa risulti dal contratto di locazione.

L’applicazione della cedolare secca consente di usufruire di un’aliquota ordinaria del 21%, ridotta al 19% per i contratti a canone concordato. In questo modo non si viene assoggettati al pagamento dell’Irpef con le relative addizionali da parte del locatore del reddito fondiario prodotto dal bene immobile, non si applica l’imposta di Registro sul contratto di locazione, solitamente costituita dal 2% del canone pattuito e non si applica il bollo da 14,62 euro a foglio sul contratto.

Nella C.M. n. 26 del primo giugno 2011 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito le modalità di applicazione della cedolare secca. Questa, essendo opzionale, deve essere tempestivamente comunicata al fisco attraverso una comunicazione: per i nuovi contratti è necessario manifestare l’adesione in sede di registrazione, mediante l’utilizzo del Modello telematico Siria o del Modello cartaceo 69 (in questo caso entro 30 giorni dalla stipula del contratto). Ha validità fino alla scadenza del contratto salvo revoca.

Modello Siria

In caso di utilizzo del Modello Siria, il contratto non viene allegato ma dato alle parti che devono conservarlo, mentre è necessario indicare elementi di base quali dati anagrafici delle parti, quelli catastali dell’immobile, durata del contratto e ammontare del canone.

Il contribuente stesso può trasmettere il modello all’Agenzia delle Entrate attraverso l’utilizzo di un piano necessario per usufruire dei servizi telematici, o attraverso un intermediario abilitato all’invio delle dichiarazioni dei redditi o alla trasmissione telematica dei contratti di locazione, in ogni caso è necessario utilizzare un software apposito o effettuare la procedura dal sito dell’Agenzia.

Si può utilizzare il Modello Siria se tutti i locatori intendono avvalersi della cedolare secca e non sono superiori a tre, se l’opzione riguarda una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre, e solo se gli immobili interessati dalla locazione sono stati censiti e gli è stata attribuita una rendita. In mancanza di una di queste condizioni è necessario utilizzare il modello cartaceo 69, che può essere preferito comunque anche se le condizioni elencate sussistono.

Se il contratto di locazione risulta in corso alla data del primo gennaio 2011, anche se è scaduto, in proroga, in fase di risoluzione o continuazione prima del 7 aprile 2011, ed è stato registrato o è stata corrisposta l’imposta di registro per la risoluzione o l’annualità successiva, non può essere presentata l’opzione per la cedolare, ma il regime agevolato potrà essere applicato al momento della dichiarazione dei redditi 2011 da presentare nel 2012.

L’Agenzia delle Entrate ha altresì precisato che nel 2011 deve comunque essere versato l’acconto della cedolare secca per lo stesso anno, se dovuto, e se nel 2011 si sono accavallate due annualità in caso di contratti stipulati ad anno in corso, è necessario anticipare l’acconto per entrambe.

Se il contratto è nuovo quindi, o si è in presenza di proroga, prosecuzione o risoluzione del contratto, la scelta non può avvenire attraverso la dichiarazione dei redditi, ma utilizzando uno dei due modelli come spiegato in precedenza.

Per i contratti in cui è prevista la decorrenza in un periodo diverso dall’anno solare l’Agenzia ha spiegato che è possibile una sovrapposizione tra annualità in cui sia prevista la cedolare, e un’altra in cui invece deve essere applicata l’Irpef e le addizionali connesse.

Semplificando, nel caso in cui il contribuente con diritto di proprietà di un immobile sfitto decida di affittarlo per fini abitativi solo nel settembre dell’anno in corso esercitando l’opzione per la cedolare attraverso il Modello Siria, dovrà dichiarare la rendita catastale dell’immobile rivalutata ed incrementata di un terzo per i primi otto mesi dell’anno in Unico 2012, applicando invece la cedolare solo per i mesi compresi tra settembre e la fine dell’anno in corso. Nel 2012 invece dovrà continuare ad applicare la cedolare fino ad agosto, e decidere per i successivi quattro mesi dell’anno di revocare l’opzione in occasione della scadenza dell’annualità del contratto.