TASI-IMU pertinenze accatastate con la prima casa

di Barbara Weisz

scritto il

Pertinenze prima casa con aliquota TASI-IMU per abitazione principale: massimo tre di diverse categorie catastali, regole a parte se accatastate con l'immobile.

Per applicare alle pertinenze dell’abitazione principale l’aliquota IMU-TASI prima casa il limite massimo imposto dalla legge è fissato a tre di diverse categorie catastali, l’unica eccezione possibile è che siano accatastate insieme all’abitazione. Vediamo una breve guida di riepilogo sulle pertinenze della prima casa ai fini TASI e IMU, utile per chiarire alcuni dubbi frequentemente sollevati dal contribuente.

=> Acconto IMU-TASI: come applicare le novità 2016

Regola 3 pertinenze

La regola di base è la seguente: si possono conteggiare un massimo di tre pertinenze per un’abitazione principale, ciascuna necessariamente accatastata in una delle seguenti categorie:

  • C2 (magazzini e locali di deposito come cantine e solai);
  • C6 (stalle e scuderie, garage);
  • C7 (tettoie chiuse o aperte).

C’è quindi un paletto: le tre pertinenze devono appartenere a categorie catastali diverse. Significa che non si possono considerare come pertinenze dell’abitazione principale una cantina e un solaio se entrambe in C2. Esiste però la possibilità che una pertinenza, per esempio la cantina o il solaio, siano accatastate unitamente all’abitazione principale. In questo caso, le altre pertinenze dovranno necessariamente essere diverse da C2. Queste regole, istituite per l’ICI, si applicano anche per la TASI 2016, dopo essere state applicate all’IMU.

Attenzione: è vero che la TASI sostituisce l’IMU prima casa ed ha la stessa base impositiva, ma ci sono casi in cui si continua a pagare anche l’imposta municipale sugli immobili, ad esempio per le abitazioni di lusso (A1, A8 e A9).

=> Acconto IMU-TASI e maggiorazione aliquote

Esempio

In base alle regole appena esposte, se un contribuente possiede due box dovrà decidere quale considerare come pertinenza dell’abitazione principale e quale, invece, separare dalla prima casa ai fini TASI-IMU. La differenza non è da poco, perché alle pertinenze si applica l’aliquota prima casa, mentre agli altri immobili l’aliquota TASI-IMU degli immobili diversi dall’abitazione principale. Tornando al caso dei due garage, quello che il contribuente sceglierà di considerare pertinenza pagherà la TASI prima casa, l’altro pagherà invece la TASI-IMU con l’aliquota degli altri immobili.

Eccezioni

Come dicevamo c’è però un’eccezione: è possibile che ci siano due pertinenze accatastate insieme all’abitazione, ad esempio la cantina e il solaio. In questo caso (lo ripetiamo, devono essere entrambe accatastati insieme all’immobile di abitazione), anche se sono nella stessa categoria (cantina e solaio sono C2), possono essere considerate entrambe pertinenze della prima casa. Si tratta di una regola che serve a rendere coerente l’IMU e la TASI con le norme tecniche catastali, in base alle quali la rendita dell’abitazione ricomprende anche la redditività delle porzioni immobiliari non connesse ma accatastate insieme. Attenzione: la terza pertinenza dovrà però essere necessariamente diversa da C2.

Se invece ad essere accatastata insieme all’immobile è solo una pertinenza, ad esempio la cantina, le altre due pertinenze dovranno essere di categoria catastale diversa da C2. Le eventuali pertinenze che eccedono il numero di tre pagano la TASI-IMU ordinaria, non quella della prima casa. Questa regola vale per tutti i Comuni, che pur avendo notevole margine di scelta nell’applicare le imposte sugli immobili (con diversi regolamenti e diverse aliquote), non possono intervenire in materia di norme sulle pertinenze.

=> IMU-TASI 2016: aliquote, calcoli e scadenze

Precisazioni

C’è un’ultima considerazione da fare e riguarda il criterio che bisogna seguire nell’abbinare le pertinenze all’abitazione principale: l’immobile deve effettivamente essere collegato (fisicamente, o per utilizzo) alla prima casa. Se non ci sono reali esigenze, non si può considerare un immobile pertinenza dell’abitazione principale con l’unico scopo di pagare una TASI-IMU più bassa. In proposito, citiamo la sentenza della Corte di Cassazione 25127 del 30 novembre 2009, in base alla quale:

«Ai sensi dell’articolo 817 del codice civile, sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa», basandosi «sul criterio fattuale e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra». La prova dell’asservimento pertinenziale «che grava sul contribuente (quando, come nella specie, ne derivi una tassazione attenuata) deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico. Se la scelta pertinenziale non è giustificata da reali esigenze (economiche, estetiche, o di altro tipo), non può avere valenza tributaria, perché avrebbe l’unica funzione di attenuare il prelievo fiscale, eludendo il precetto che impone la tassazione in ragione della reale natura del cespite».