L’Agenzia delle Entrate ha allargato i controlli sul Superbonus: le verifiche non si fermano più al mancato aggiornamento della rendita, ma risalgono all’intera storia catastale dell’immobile. Nel mirino soprattutto i frazionamenti che hanno moltiplicato le unità immobiliari di uno stesso edificio per ottenere un plafond di spesa più alto, sia nelle villette sia nei condomini. Secondo il Documento di finanza pubblica 2026, sui primi 3.500 immobili pre-controllati a fine 2025 risultavano regolarizzati circa 1.050 casi, mentre per il 2026 sono attese 20.000 lettere di compliance.
Le verifiche sull’intera storia catastale dell’immobile
La selezione è partita dagli immobili a maggior rischio: quelli con rendita pari a zero o veri e propri ruderi, poi quelli con rendita molto bassa a fronte di interventi di importo elevato realizzati con la cessione del credito. La ricognizione preliminare si è basata sulla fotointerpretazione delle ortofoto Agea sovrapposte alla cartografia catastale, su oltre il 65% del territorio nazionale.
Dei 3.500 pre-controlli chiusi a fine 2025, circa 1.050 si sono tradotti in regolarizzazioni, 900 non hanno fatto emergere obblighi e 1.550 richiedono un intervento. Nello stesso anno sono arrivate spontaneamente quasi 70.000 dichiarazioni di variazione, in crescita di un quarto sul 2024.
La novità sta nell’ampiezza del raggio d’azione: i controlli 2026 sulle modifiche in Catasto non si limitano all’ultimo intervento ma ricostruiscono l’intera vicenda dell’unità immobiliare, incrociando le banche dati delle cessioni del credito con quelle catastali per individuare le variazioni anomale nel numero degli immobili.
Frazionamenti e pertinenze per moltiplicare il plafond
Il plafond del Superbonus veniva calcolato in proporzione al numero di unità immobiliari di un edificio. Da qui la convenienza a moltiplicarle prima dei lavori. Il meccanismo premiava la suddivisione preventiva delle unità:
- nelle villette e negli immobili unifamiliari il frazionamento raddoppiava le somme disponibili;
- nei condomini il conteggio includeva anche le pertinenze;
- scorporare le cantine accatastate insieme agli appartamenti raddoppiava le unità e, con esse, le spese ammesse.
Il peso delle pertinenze nel tetto di spesa era già stato confermato dalla circolare 30/E del 2020, che ha fissato un principio rimasto centrale: il massimale si determina sul numero di immobili esistente all’inizio dei lavori, non su quello risultante alla fine.
La circolare 23/E e il frazionamento prima dei lavori
La circolare 23/E del 23 giugno 2022 ha riconosciuto la legittimità del frazionamento preventivo: in assenza di un divieto espresso, il proprietario può suddividere l’edificio in più unità distintamente accatastate prima di avviare i lavori, così da accedere a un limite di spesa più alto. La stessa circolare, però, ha posto una riserva netta, affermando che «Resta fermo l’eventuale accertamento, in concreto, di un utilizzo distorto della agevolazione».
È su quella riserva che si concentra oggi l’attività di verifica. La distinzione passa dalle ragioni dell’operazione: un frazionamento sorretto da motivi reali rimane inattaccabile, mentre quello costruito al solo scopo di gonfiare il massimale espone all’accertamento.
Quando il frazionamento diventa abuso del diritto
Il terreno di confronto è l’abuso del diritto disciplinato dall’articolo 10-bis dello Statuto del contribuente (legge 212/2000), che colpisce le operazioni prive di sostanza economica realizzate per ottenere vantaggi fiscali indebiti, pur nel rispetto formale delle norme. La circolare 23/E richiama anche l’uso non conforme agli articoli 119 e 121 del decreto Rilancio.
Per superare la contestazione il contribuente deve dimostrare ragioni extrafiscali non marginali, di ordine organizzativo o gestionale, alla base del frazionamento. In mancanza, l’Agenzia può recuperare la quota di agevolazione eccedente il massimale spettante senza la suddivisione.
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Chi riceve le lettere di compliance
Le prime comunicazioni sono già partite verso gli intestatari di immobili ristrutturati con il Superbonus privi di rendita o con valori inferiori ai costi sostenuti. Per il 2026 il piano prevede 20.000 inviti, selezionati in base a due criteri:
- l’entità del credito utilizzato, tramite cessione, sconto in fattura o detrazione diretta;
- lo scostamento tra quel credito e una rendita catastale rimasta su valori bassi.
La lettera non è un atto sanzionatorio ma un invito a presentare la variazione, di norma entro 90 giorni. Chi vi provvede chiude la posizione in via agevolata; chi la ignora va incontro all’aggiornamento della rendita catastale d’ufficio e a un controllo più ampio sulla storia dell’immobile.
Chi rischia l’accertamento sul Superbonus
La linea di confine è la motivazione del frazionamento. Chi ha suddiviso una villetta a due piani per destinare un’unità ad abitazione principale e l’altra a un figlio dispone di una giustificazione solida e potrà dimostrare la correttezza dell’operazione. Negli altri casi, dove l’unica logica è il maggiore plafond, si apre la strada del contenzioso con le Entrate.
La prudenza vale soprattutto per chi ha usato la cessione del credito o lo sconto in fattura: sono le posizioni che l’Agenzia incrocia per prime, perché lasciano una traccia documentale immediata tra spesa agevolata e situazione catastale dell’immobile.
