In caso di modifica della destinazione urbanistica di un terreno, che diventa edificabile, non è sempre necessario presentare la dichiarazione Dichiarazione IMU. Lo afferma la Cassazione con la sentenza n. 26921 datata 7 ottobre 2025. Secondo la Corte, infatti, non sono previsti questi obblighi dichiarativi se il Comune è già a conoscenza delle variazioni urbanistiche previste dal Piano Regolatore Generale. Questo accade, però, solo quando il Comune ha predeterminato i valori con apposito regolamento. Il contribuente, quindi, è tenuto a verificare l’esistenza del regolamento comunale che individua i valori delle aree edificabili per zone omogenee, in caso contrario sussiste l’obbligo dichiarativo a suo carico.
In ogni caso, se il contribuente ha continuato a versare l’IMU considerando l’area come terreno agricolo, non avendo ricevuto comunicazione dell’edificabilità (che va stabilita ai sensi dell’art. 1, c. 741, lett. d) L. 160/2019 e l’art. 36, c. 2 D.L. 223/2006), non si configura comunque una violazione di alcun obbligo dichiarativo. Allo stesso tempo, sanzioni e interessi restano applicabili anche senza la comunicazione comunale.
La sentenza incide quindi su più fronti: chiarisce gli obblighi dichiarativi quando il Comune è già a conoscenza della variazione urbanistica, conferma la possibilità di recupero degli arretrati IMU anche senza comunicazione; chiarisce inoltre che l’obbligo dichiarativo resta in capo al contribuente solo quando il Comune non è in grado di conoscere i valori venali applicati dal contribuente.
Quando un terreno diventa edificabile
La sentenza n. 26921/2025 ridisegna gli obblighi dichiarativi e i criteri di accertamento per le aree che cambiano destinazione urbanistica. Pur riferita formalmente all’ICI, la pronuncia vale pienamente anche per l’IMU attuale, data la sostanziale continuità normativa.
La Corte ha ribadito che un’area deve considerarsi edificabile dal momento in cui lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune le attribuisce questa destinazione. Non è necessario che intervengano l’approvazione regionale o strumenti urbanistici attuativi. Il presupposto impositivo nasce quindi con l’adozione della variante urbanistica, non con fasi successive.
Secondo la sentenza, l’assenza di una comunicazione formale dell’edificabilità al proprietario non impedisce al Comune di qualificare l’area come fabbricabile e di liquidare l’imposta in base al valore venale. L’unico limite è che all’assenza di comunicazione non consegua una compromissione concreta del diritto di difesa del contribuente.
IMU sulle aree edificabili: base imponibile e recuperi
Quando il terreno diventa edificabile, l’imposta va calcolata sul valore venale in comune commercio. La Cassazione conferma che, anche senza comunicazione preventiva, il Comune può procedere con il recupero dell’IMU arretrata, applicando sanzioni e interessi. L’unica eccezione riguarda i casi in cui il contribuente dimostri di non aver potuto conoscere il fatto impositivo.
La pronuncia va dunque contro le posizioni della circolare del Ministero dell’Economia 18.05.2012, n. 3/DF, par. 4.4, secondo cui le sanzioni non si potevano applicare (ai sensi dell’art. 10, c. 2 L. 212/2000) se mancava la notifica del cambio di destinazione – con relativo cambio di imposta – al contribuente. In pratica, la Cassazione sposta sul proprietario del terreno l’onere di verificare Regolamento comunale sia valori delle aree edificabili, tanto ai fini del pagamento IMU quanto ai fini della relativa Dichiarazione.
Come e quanto pagare e dichiarare per il terreno divenuto edificabile
Come anticipato sopra se il terreno agricolo diventa area edificabile, il contribuente deve dichiarare il valore venale dell’area a meno che il Comune non abbia già predeterminato (con apposito Regolamento IMU) i valori venali per zone omogenee; solo in questo caso si può omettere la trasmissione della Dichiarazione nel caso in cui si adegui già ai valori indicati.
Dichiarazione IMU: quando è obbligatoria
La parte centrale della decisione riguarda l’obbligo dichiarativo. La Corte ha chiarito che il contribuente non è tenuto a presentare una nuova dichiarazione IMU quando il cambiamento di destinazione urbanistica è già noto al Comune, poiché lo stesso ente è autore della modifica del Piano Regolatore.
Tuttavia, esiste un elemento che può far scattare l’obbligo: il valore venale. Se il Comune non ha adottato un regolamento che stabilisce i valori delle aree edificabili per zone omogenee, il contribuente deve dichiarare il valore venale attribuito all’area. La dichiarazione diventa quindi necessaria non per la variazione urbanistica in sé, ma per indicare un dato che l’ente non è in grado di conoscere autonomamente.
Nessun obbligo dichiarativo esiste se il contribuente ha continuato a versare l’IMU trattando il terreno come agricolo e il Comune dispone già dei valori venali applicati per il recupero. In questa situazione, la dichiarazione IMU non è richiesta, mentre resta dovuto l’eventuale maggior tributo derivante dalla nuova qualificazione dell’area.
Cosa deve fare il contribuente
La sentenza impone un approccio prudenziale. È necessario verificare se il Comune ha modificato lo strumento urbanistico rendendo il terreno edificabile, se esiste un regolamento comunale che stabilisce i valori venali delle aree edificabili, se il valore attribuito dal contribuente si discosta dai valori ufficiali, se negli anni passati sono stati effettuati versamenti come terreno agricolo.
In assenza di regolamenti comunali o quando si utilizzano valori venali diversi, è meglio presentare la Dichiarazione IMU per tutelarsi da future contestazioni.
