Immobiliare: effetto Smart Working e Superbonus dopo quello Covid

di Redazione PMI.it

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Il mercato immobiliare si presenta profondamente cambiato dopo il Covid: si cercano case differenti, anche in ottica smart working e Superbonus 110%.

L’effetto del Coronavirus si è fatto sentire anche per il mercato immobiliare, che come gli altri settori economici ha attraversato un momento di profonda crisi. Vediamo in dettaglio quale è stato l’impatto che la pandemia da Covid-19, le nuove abitudini che ha generato, come lo smart working, e le misure attuate dal Governo per la ripresa, primo fra tutti il Superbonus 110%, hanno avuto sul mercato immobiliare, in termini di compravendite e contratti di affitto.

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Covid e compravendite immobiliari

L’ultimo rapporto ISTAT riguardante il settore delle compravendite ha confermato un calo nel primo trimestre del 2020, caratterizzato dal primo lockdown totale per l’Italia, la fase 1 dell’emergenza Covid-19, pari a -157.126 unità, ovvero al -17,9% rispetto al IV trimestre 2019 e al -17,7% su base annua. E questo dopo cinque trimestri consecutivi nei quali l’indice aveva superato i valori medi del 2010. La flessione è poi proseguita nel secondo trimestre, con -149.764 immobili venduti (-17,3% rispetto al trimestre precedente e -30,8% su base annua).

Secondo i dati diffusi dal Consiglio Nazionale del Notariato a maggio 2020, riguardanti 10 grandi città italiane, il calo delle compravendite di fabbricati abitativi (case e pertinenze) si attestava intorno al:

  • -25% per Bologna e Firenze;
  • -50% per Verona e Milano, tra le città più colpite dal virus e dalle misure restrittive che ne sono conseguite;
  • tra il 43% e il 47% circa per Roma, Napoli, Bari e Palermo;

Per quanto concerne i mutui riportiamo di seguito il confronto elaborato dal Notariato del mese di marzo 2020 rispetto a marzo 2019:

  • sempre a Milano si registra il calo maggiore con -54,5%;
  • consistente anche il calo segnato a Verona, pari al -45,5%;
  • Napoli fa registrare un -41,2%;
  • Bari un -40,7%;
  • Palermo -39,2%;
  • Roma e Torino -35,1%;
  • Firenze -11,1%;
  • Bologna -13,6%.

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Decisamente disomogeneo l’andamento delle surroghe (i numeri sono comunque bassi in tutte le città):

  • +66% a Firenze;
  • +27,6% a Bologna;
  • -44,3% a Bari;
  • -53% a Cagliari.

Successivamente, la rinnovata possibilità di spostarsi tra le regioni e la graduale riapertura delle attività economiche, ha fatto ripartire anche il mercato immobiliare, non solo con riferimento alle transazioni lasciate in sospeso nonostante gli studi notarili siano sempre rimasti aperti perché riconosciuti come “attività essenziali”, ma anche da una forma di reazione alla chiusura forzata.

Covid-19 e locazioni immobiliari

Mediamente in Italia nel 2020, secondo i dati elaborati da Idealista sugli annunci pubblicati sul portale, l’offerta di case in affitto è cresciuta di ben il +63%. Anche la domanda è cresciuta considerevolmente anche se non allo stesso ritmo: +52%. La situazione cambia tuttavia parecchio da provincia a provincia. Per quanto riguarda l’offerta di case in affitto:

  • a Bologna si registra il maggiore aumento di case in affitto: +206% in un anno;
  • Venezia segna un +189%;
  • Milano +185%;
  • seguono nel ranking altre province a forte vocazione “universitaria” come Ferrara, Firenze e Parma;
  • Roma, per via delle dimensioni e dell’estensione urbana, fa segnare il maggio numero di case in affitto, con 14.650 annunci di case in affitto su Idealista nel 2020 (+93% su base annua) e un picco registrato a novembre, con una tendenza all’aumento più o meno stabile già da maggio.

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Per quanto riguarda la domanda di case in affitto:

  • Bologna è ancora in testa alla classifica con un +158%;
  • Pordenone registra un +130%;
  • Milano +88%;
  • Venezia +85%;
  • Firenze +77%;
  • Torino +73%.

Da segnalare che a Milano i prezzi al mq sono i più cari, rispetto alle altre città, ma con la pandemia e l’aumento della domanda i canoni di locazione si sono assestati a dicembre 2020 sui 18,3 euro/mq, dai 20 euro/mq riscontrati all’inizio dello scorso anno. A Roma la pandemia non ha modificato l’andamento dei prezzi per i canoni d’affitto richiesti, che si è sempre mantenuto intorno ai 13 euro/mq in città.

Il mercato immobiliare post lockdown

Nel post lockdown di primavera 2020 il mercato immobiliare si è trovato di fronte ad un profondo cambiamento qualitativo, guidato principalmente da due trend:

  • a molte persone l’obbligo di rimanere a casa ha fatto scattare la voglia di acquistarne una con caratteristiche diverse, prime fra tutte quelle di un maggiore spazio e di avere più spazi verdi o terrazzi a disposizione della famiglia, a discapito della centralità dell’abitazione;
  • la progressiva affermazione dello smart working che, oltre a consentire un allontanamento dalle metropoli e la possibilità di comprare casa dove i prezzi sono più contenuti, rende necessario acquistare immobili più grandi, magari soluzioni indipendenti, che comprendano almeno un ambiente destinato ad uso ufficio.

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Interessante notare che queste esigenze emergenti, accompagnate dalle nuove detrazioni fiscali come il Superbonus 110%, stiano facendo registrare anche una rivitalizzazione della vendita dei ruderi e più in generale degli immobili da ristrutturare.  Tutto questo ha portato ad una sostanziale tenuta dei prezzi, che da nord a sud non hanno subito un crollo verticale rispetto agli anni precedenti. Da segnalare tuttavia che la crisi pandemica ha dato un duro colpo alla vendita di immobili commerciali e seconde case per via della pesante contrazione del turismo e della battuta d’arresto degli investitori internazionali.

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