Il canone concordato sta recuperando terreno sul canone libero nei nuovi contratti di locazione registrati nei capoluoghi italiani. Gli ultimi dati del Rapporto Immobiliare 2026 OMI-ABI mostrano una crescita più rapida della formula agevolata in una parte consistente delle città e un peso ormai prevalente del 3+2 tra le nuove locazioni lunghe dei centri monitorati.
In sintesi:
- in 44 capoluoghi su 103 il canone concordato è cresciuto più del libero;
- l’aumento medio è del 24,6% per il concordato e del 27,9% per il canone libero;
- nei capoluoghi monitorati i nuovi contratti concordati sono circa 145mila, contro 141mila contratti 4+4, e rappresentano il 50,8% delle nuove locazioni lunghe;
- per le otto maggiori città il canone agevolato resta inferiore all’ordinario in sette casi su otto.
Canone concordato e libero, aumenti a confronto nei capoluoghi
L’elaborazione sui dati mostra che in 44 capoluoghi su 103 i canoni dei nuovi contratti concordati sono aumentati più rapidamente di quelli delle locazioni libere tra il 2018 e il 2025. Non significa però che nel 40% delle città il canone concordato sia diventato più caro del libero. Il dato misura infatti la variazione registrata nel tempo dalle due formule.
Considerando tutti i capoluoghi, la crescita media rimane più elevata per il libero, con +27,9%, rispetto al +24,6% del concordato. Il confronto riguarda i nuovi contratti registrati e fotografa il valore delle nuove locazioni, non l’evoluzione del canone pagato da chi aveva già un contratto in corso. Anche la diversa composizione degli immobili locati può incidere sui valori medi osservati.
Accordi territoriali: aggiornamento fasce di canone concordato
Il canone concordato viene determinato entro fasce stabilite dagli accordi territoriali fra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, secondo la disciplina della Legge n. 431/1998, articolo 2, commi 1, 3 e 5. Il rinnovo degli accordi può quindi modificare i valori di riferimento applicabili ai nuovi contratti. Milano rappresenta il caso più evidente del nuovo andamento: il canone concordato è cresciuto del 78,4% nel periodo analizzato, mentre il canone libero è aumentato del 38%. Il capoluogo lombardo ha aggiornato negli ultimi anni gli accordi locali, con effetti sulle fasce utilizzate per determinare i nuovi canoni agevolati.
L’analisi OMI confronta i valori dei nuovi contratti stipulati nei diversi anni, mentre la rivalutazione ISTAT degli affitti per adeguamento all’inflazione riguarda le condizioni previste per un rapporto di locazione già in essere.
Canone libero e concordato a confronto nelle grandi città
Il Rapporto Immobiliare 2026 dell’OMI-Agenzia delle Entrate e dell’ABI permette di confrontare i canoni annui medi per metro quadrato del mercato ordinario e di quello agevolato di lungo periodo nelle otto principali città italiane.
| Città | Ordinario €/m² annui | Agevolato €/m² annui | Differenza |
|---|---|---|---|
| Roma | 162,2 | 143,7 | -11,4% |
| Milano | 206,0 | 182,9 | -11,2% |
| Napoli | 91,8 | 95,9 | +4,5% |
| Torino | 113,3 | 75,4 | -33,5% |
| Palermo | 68,5 | 61,7 | -9,9% |
| Genova | 87,1 | 82,5 | -5,3% |
| Bologna | 156,3 | 107,5 | -31,2% |
| Firenze | 167,0 | 105,6 | -36,8% |
Il confronto è un’elaborazione PMI.it sui dati OMI: nelle otto grandi città il valore medio del segmento agevolato risulta inferiore a quello ordinario in sette casi. Napoli è l’unica eccezione, con un valore medio agevolato leggermente superiore.
I numeri non permettono però di stabilire quale formula costerebbe meno per lo stesso appartamento. I due segmenti comprendono immobili diversi per superficie, posizione e caratteristiche, quindi lo scarto medio tra ordinario e agevolato descrive la composizione dei nuovi contratti registrati e non un preventivo alternativo sul medesimo alloggio.
Canone concordato batte 4+4 nelle nuove locazioni
Nei capoluoghi monitorati il 3+2 ha superato il 4+4 tra le nuove locazioni lunghe: nel 2025 sono stati registrati circa 145mila contratti concordati e 141mila contratti liberi, portando la quota della formula calmierata al 50,8%.
Rispetto al 2018, i nuovi contratti concordati sono aumentati di circa 10mila unità, mentre quelli liberi sono diminuiti di circa 35mila. La crescita del peso del concordato è quindi più ampia della sola dinamica dei canoni.
Il calo del 4+4 non coincide però interamente con uno spostamento verso il 3+2: una parte delle nuove locazioni si è indirizzata anche verso contratti transitori e per studenti. Il sorpasso segnala comunque che il canone concordato è diventato una componente centrale del mercato delle locazioni lunghe nei capoluoghi.
