Immobili condonati: le ristrutturazioni ammesse dopo le sentenze 2026

Tre pronunce ravvicinate hanno riaperto la questione dei lavori ammessi sugli immobili condonati. Il Consiglio di Stato (sez. IV, sent. n. 2848 del 9 aprile 2026 e n. 4155 del 22 maggio 2026) ha riconosciuto a questi edifici una piena legittimità urbanistica, equiparandoli di fatto alle costruzioni regolari; la Corte costituzionale (sent. n. 86 del 21 maggio 2026), a poche settimane di distanza, ha tenuto fermo il principio per cui la sanatoria straordinaria non cancella l’origine abusiva e non dà diritto a vantaggi volumetrici. Per chi possiede un immobile sanato conta capire dove finiscono gli interventi ammessi e dove iniziano le premialità precluse.

In sintesi

• il Consiglio di Stato (sez. IV, sent. n. 2848/2026 e n. 4155/2026) equipara gli immobili condonati alle costruzioni legittime, ammettendo anche la ristrutturazione edilizia;
• la Corte costituzionale (sent. n. 86 del 21 maggio 2026) esclude per gli stessi immobili premialità e benefici volumetrici, salvo finalità di rigenerazione urbana;
• sono sempre consentiti gli interventi conservativi e la demolizione con ricostruzione conforme alla disciplina urbanistica vigente;
• l’ammissibilità del cambio di destinazione d’uso, alla luce dell’art. 23-ter del DPR n. 380/2001, è l’aspetto su cui gli interpreti divergono.

Lo scontro tra Consiglio di Stato e Corte costituzionale

Le due giurisdizioni leggono in modo opposto la natura dell’immobile condonato. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2848 del 9 aprile 2026, ha affermato che, ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR n. 380/2001, l’immobile condonato acquisisce piena legittimità urbanistica e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un edificio legittimamente assentito, ristrutturazione compresa. Con la successiva sentenza n. 4155 del 22 maggio 2026 ha spinto oltre, riconoscendo che i volumi condonati possono fungere da base di calcolo per successivi incrementi volumetrici, a meno che una norma specifica non lo vieti.

La Corte costituzionale ha tenuto la direzione contraria. Con la sentenza n. 86 del 21 maggio 2026, pronunciata sulla legge della Regione Sardegna n. 18/2025, ha ribadito che il condono edilizio è una misura straordinaria che non elide l’illiceità originaria e non legittima i benefici riservati agli immobili regolari. Il dato pesa anche sul piano cronologico: la pronuncia più aperta del Consiglio di Stato è arrivata il giorno dopo quella restrittiva della Consulta, segno che il contrasto non è ancora ricomposto.

Gli interventi conservativi sempre consentiti

Su un immobile condonato sono sempre ammessi i lavori che ne conservano l’integrità e la funzionalità senza aumento di volume o di superficie. Rientrano in questa fascia la manutenzione ordinaria e straordinaria, il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia che non produce nuovi volumi.

È la lettura coerente con la sentenza del Consiglio di Stato n. 2848/2026, dove le opere contestate erano interne e prive di incrementi di consistenza. Il quadro vale per gli immobili già definiti dal provvedimento di condono, perché nella fase in cui la domanda è ancora pendente i lavori in attesa di sanatoria sono limitati ai soli interventi conservativi urgenti. Su un immobile sanato, invece, il diritto del proprietario a intervenire poggia su uno stato legittimo consolidato dal titolo.

Demolizione e ricostruzione nei limiti delle norme vigenti

La demolizione e ricostruzione è ammessa quando il nuovo edificio rispetta la disciplina urbanistica ed edilizia vigente. La stessa norma sarda dichiarata legittima dalla Consulta fa salva questa possibilità: l’immobile sanato non è congelato nella sua consistenza e può rinascere conforme, sganciato dalla vicenda del condono. Il limite scatta sulla forma dell’intervento, perché per gli edifici condonati non conformi alle norme urbanistiche non sono ammessi né gli incrementi volumetrici né la ricostruzione con sagoma diversa, e in zone omogenee A o di pregio la stessa demo-ricostruzione incontra restrizioni.

Premialità volumetriche precluse salvo rigenerazione urbana

Gli immobili condonati non possono accedere a incrementi di cubatura, sopraelevazioni o premialità volumetriche fondati sulla consistenza sanata. È il cuore del divieto fissato dalla Corte costituzionale, che richiama i propri precedenti (sentt. n. 142/2024 e n. 24/2022) e qualifica la regola come principio dell’ordinamento. L’unica apertura è di natura eccezionale: l’art. 5, comma 10, del DL n. 70/2011, come novellato dalla L. n. 199/2025, ammette premialità volumetriche per gli edifici condonati a fini di rigenerazione urbana, e la Consulta la legge come norma speciale che conferma la regola generale del divieto.

Cambio di destinazione d’uso senza regola standard

Sul mutamento di destinazione d’uso degli immobili condonati non c’è una soluzione univoca. L’art. 23-ter del DPR n. 380/2001, riformato dal Salva Casa (DL n. 69/2024, L. n. 105/2024), ha liberalizzato i cambi d’uso per gli immobili in stato legittimo, e la stessa sentenza n. 86/2026 ne ha confermato la portata di norma fondamentale vincolante anche per le Regioni a statuto speciale. Da qui una lettura che ammette il cambio di destinazione d’uso anche per gli edifici sanati, in quanto facoltà ordinaria e non beneficio edilizio. Una lettura opposta, fondata sul richiamo della Consulta alla sola conservazione della funzionalità, lo considera invece precluso. In assenza di un chiarimento, la verifica va fatta caso per caso sulla norma regionale e sullo strumento urbanistico applicabile.

Interventi sugli immobili condonati a confronto

Il quadro risultante distingue uno stato legittimo pieno ai fini conservativi e circolatori da uno stato limitato ai fini incrementativi. La tabella sintetizza cosa è pacifico, cosa è precluso e cosa è ancora conteso.