Superficie commerciale immobili: guida al calcolo

Come si definisce la superficie commerciale degli immobili e come si effettua il calcolo nell’ambito delle valutazioni patrimoniali.

La superficie commerciale è uno degli elementi necessari per calcolare il valore di mercato degli immobili. Chiamata anche “superficie commerciale vendibile” (SCV) rappresenta un parametro oggettivo a cui attenersi per le valutazioni patrimoniali. La formula matematica utilizzata per calcolarla è: “Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito”.

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Calcolo

Il calcolo della superficie commerciale è dato dalla somma di:

  • superfici coperte calpestabili (comprensive dei muri interni ed esterni dell’unità principale), 100% superfici calpestabili, 100% superfici pareti divisorie interne (non portanti), 50% superfici pareti di confine con altre unità immobiliari, locali condominiali interni, 100 % delle pareti di perimetrali (nel caso di murature portanti di confine o perimetrali vengono computate fino a 50 cm quelle perimetrali e fino a 25 cm i muri in comunione); i locali principali ed accessori con altezza utile inferiore a 150 cm non vengono computati;
  • superfici scoperte (superfici ponderate ad uso esclusivo di terrazze, balconi, patii e giardini), 25% balconi e terrazze scoperte, 35% balconi e terrazze coperte, 35% patii e porticati, 60% verande, 15% giardini di appartamento e 10% ville e giardini;
  • pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti), il calcolo attiene a valori molto diversi, a seconda della loro qualità, dimensione e soprattutto ubicazione dell’immobile. In linea di massima le quote percentuali da usare sono: 25% cantina, 40-80% box, 25.50% posto auto coperto/scoperto; 80% mansarde rifinite; 60% locali interrati abitabili. 

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Superficie calpestabile

La superficie commerciale è diversa dalla superficie calpestabile. Quest’ultima è intesa come l’area all’interno di un immobile o di un edificio, data dalla somma dei singoli vani, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano di pavimento.

Sono inclusi nella superficie calpestabile dell’immobile ad esempio gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre, quelle occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi)  e verticale  (scale,  ascensori,  impianti  di  sollevamento,  e  analoghi). Sono esclusi invece lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, lo spessore delle pareti divisorie e lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri.

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