Valore di mercato immobili, criteri di calcolo

di Redazione PMI.it

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Cosa è il valore di mercato di un immobile e quali sono gli elementi che lo determinano, come quotazioni e coefficienti di merito: guida al calcolo.

Individuare il valore di mercato di un’immobile, aziendale e non, è fondamentale in caso di compravendita, locazione o anche in ambito giudiziario nel caso di contenziosi (separazione o divisione ereditaria).

Un utile strumento è la Banca dati delle quotazioni immobiliari, reperibile sul sito web dell’Agenzia delle Entrate, navigabile per provincia o tramite mappa interattiva.

Definizione valore di mercato

Secondo il “Codice delle valutazioni Immobiliari. Italian Property Valuation Standard” : 

Il valore di mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti.

Calcolo valore di mercato

Per calcolare il valore di mercato di un immobile si utilizza la formula matematica: Valore di mercato = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito.

Equivale alla superficie convenzionale vendibile, data dalla somma di:

  • superfici coperte;
  • superfici ponderate d uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
  • quote percentuali delle superfici delle pertinenze. 

Quotazioni 

La quotazione al metro quadro di un immobile è un valore individuato dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del Territorio, basato sulla zona omogenea in cui si trova (in mancanza si fa riferimento alla zona limitrofa o analoga censita), al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”.

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Coefficienti di merito

Sono relativi alle caratteristiche dell’immobile come:

  • piano: seminterrato (-25% con ascensore e senza), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore);
  • stato locativo: abitazioni libere (coefficiente di merito 100%), abitazioni locate a canone libero (-20%); abitazioni locate stagionalmente (-5%);
  • riscaldamento: autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%);
  • esposizione e vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%);
  • stato di conservazione: da ristrutturare (-10%), buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%);
  • luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%).

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