Vivo in comodato nell’abitazione di proprietà di mia madre: ha diritto allo sconto IMU del 50% anche se nel condominio c’è una portineria dove alloggia il custode, che nel contratto di vendita è indicata come “uso portineria” mentre in quello di comodato non è presente come voce portineria?
Per alcune agevolazioni IMU, in precedenza lasciate tutte con libera attuazione da parte dei singoli Comuni, oggi la legge prevede un quadro normativo nazionale. Tra queste, è stato delineato l’iter per accedere alle riduzioni IMU legate al comodato d’uso gratuito per i familiari in linea retta di primo grado che risiedono nello stesso Comune.
La concessione di un immobile in comodato gratuito ai figli consente dunque, al ricorrere di specifiche condizioni, di beneficiare di una riduzione del 50% della base imponibile IMU. L’agevolazione è prevista dalla normativa nazionale ed è applicabile solo se risultano rispettati requisiti puntuali, spesso oggetto di errori interpretativi o applicazioni non corrette.
Di seguito il quadro completo delle regole in vigore, dei riferimenti di legge e delle condizioni operative da verificare prima di applicare la riduzione.
IMU e comodato gratuito ai figli: cosa prevede la norma di riferimento
La riduzione del 50% della base imponibile IMU per gli immobili concessi in comodato gratuito è disciplinata dall’articolo 1, comma 747, lettera c), della legge 27 dicembre 2019, n. 160, che ha riordinato la disciplina dell’imposta municipale propria.
La norma stabilisce che l’agevolazione si applica alle unità immobiliari concesse in comodato dal soggetto passivo IMU ai parenti in linea retta entro il primo grado, a condizione che l’immobile sia utilizzato come abitazione principale dal comodatario.
I requisiti per godere di questo sconto IMU sono i seguenti:
- il grado di parentela (solo i parenti in linea retta di primo grado – genitori/figli – possono usufruirne);
- il possesso di un solo immobile ad uso abitativo (o al massimo 2 compresa la prima casa) da parte del comodante (cioè del proprietario della casa data in comodato) all’interno dello stesso comune di ubicazione della propria abitazione principale;
- il comodatario (cioè chi usufruisce del bene) deve iscrivere lì la propria residenza;
- l’immobile non può essere accatastato in una categoria di lusso (A1, A8 e A9);
- il contratto di comodato d’uso gratuito, ancorché verbale, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
L’agevolazione, rientrando in questi parametri, prevede la riduzione del 50% della base imponibile su cui si applicano le aliquote. Per quanto riguarda le parti comuni (ad es. portineria) di solito è l’amministratore di condominio che si occupa del calcolo e ripartisce le quote tra i condomini secondo spettanza: si consiglia pertanto di rivolgersi all’amministratore per i dettagli a riguardo.
Chi rientra tra i parenti di primo grado
I parenti in linea retta entro il primo grado sono genitori e figli. Rientrano quindi nella fattispecie agevolata esclusivamente gli immobili concessi in comodato gratuito:
- dai genitori ai figli;
- dai figli ai genitori.
Non sono invece agevolabili i comodati concessi a fratelli, sorelle, nipoti, altri parenti o affini.
Immobili esclusi dall’agevolazione
La riduzione IMU non si applica agli immobili classificati come abitazioni di lusso. Sono pertanto escluse le unità immobiliari appartenenti alle seguenti categorie catastali:
- A/1 – abitazioni di tipo signorile;
- A/8 – ville;
- A/9 – castelli e palazzi di pregio storico o artistico.
Registrazione del contratto di comodato
Per poter beneficiare della riduzione IMU è indispensabile che il contratto di comodato sia regolarmente registrato. In assenza di registrazione, l’agevolazione non è applicabile, anche se il comodato è effettivo e documentabile.
Requisiti del comodante
La normativa impone requisiti stringenti in capo al soggetto che concede l’immobile in comodato. In particolare, il comodante:
- deve possedere un solo immobile abitativo in Italia;
- può possedere un secondo immobile solo se adibito ad abitazione principale;
- entrambi gli immobili devono trovarsi nello stesso Comune;
- l’eventuale secondo immobile non deve essere classificato come abitazione di lusso.
Residenza e dimora abituale
Il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. Il mancato rispetto di questo requisito comporta la perdita dell’agevolazione.
Uso dell’immobile da parte del figlio
L’immobile concesso in comodato deve essere utilizzato dal figlio come abitazione principale. L’agevolazione non è applicabile se l’immobile è utilizzato come seconda casa, casa vacanze o per finalità diverse dall’abitazione principale.
Effetti sull’IMU: cosa cambia in concreto
La riduzione prevista dalla legge opera sulla base imponibile IMU, che viene dimezzata. L’aliquota applicabile resta quella deliberata dal Comune. Non si tratta quindi di un’esenzione totale, ma di una riduzione parziale dell’imposta dovuta.
Rapporto con i regolamenti comunali
I Comuni non possono restringere l’ambito applicativo dell’agevolazione prevista dalla legge statale. Eventuali regolamenti comunali difformi non incidono sulla spettanza della riduzione, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla normativa nazionale.
Errori frequenti e casi di decadenza
Tra le principali cause di perdita dell’agevolazione IMU sul comodato ai figli rientrano:
- mancata registrazione del contratto;
- possesso di più immobili abitativi oltre i limiti consentiti;
- residenza del comodante in Comune diverso;
- utilizzo dell’immobile come abitazione non principale;
- errata classificazione catastale dell’immobile.
Conclusione
L’agevolazione IMU per immobili concessi in comodato gratuito ai figli rappresenta uno strumento rilevante di riduzione del carico fiscale, ma è subordinata al rispetto rigoroso delle condizioni previste dalla legge. La verifica preventiva dei requisiti è essenziale per evitare contestazioni e recuperi d’imposta.
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