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Imposte sugli immobili: Guida online alle novità 2013

di Barbara Weisz

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Le novità 2013 su IMU, IVIE, IRPEF, compravendite di immobili, cedolare secca, bonus ristrutturazioni edilizie ed energia: l'Agenzia delle Entrate aggiorna la guida online sulle tasse per la casa.

IMU, IRPEF, IVIE, agevolazioni sull’acquisto della prima casa, cedolare secca sugli affitti, successione, bonus ristrutturazioni: l’Agenzia delle Entrate aggiorna, con un ampio restyling dovuto alle molte novità introdotte nel 2012, la seconda parte dell’Annuario del contribuente dedicata al Fisco sulla casa.

Una vera e propria guida online in macro-capitoli: tassazione degli immobili, compravendite, locazione, successione, agevolazioni del 36% e 55%, su ristrutturazioni e risparmio energetico. Vediamo tutto.

IMU

La più grossa novità introdotta in materia di tasse sugli immobili è l’IMU, l’imposta municipale introdotta dal Salva Italia (Dl 201/2011) in vigore dal 2012 anche per la prima casa. Il vademecum aggiornato delle Entrate spiega come si calcola la base imponibile, le aliquote (standard e comunali), le detrazioni) e la dichiarazione (vai allo Speciale IMU). Ecco le precisazioni:

  • Dal 1° gennaio 2012, sui fabbricati per i quali è dovuta l’IMU (tranne quelli concessi in locazione), e sul reddito dominicale dei terreni non affittati non è più dovuta l’IRPEF e le relative addizionali regionale e comunale. Per i terreni affittati sono dovute, invece, sia l’IMU sia l’IRPEF.
  • La legge di Stabilità 2013 (legge 228/2012), ne attribuisce il gettito quasi interamente ai Comuni per gli anni 2013 e 2014, mentre rimane allo Stato quello per immobili a uso produttivo del gruppo catastale D (leggi di più).

Ampio spazio alla dichiarazione IMU con tutti i casi in cui è obbligatoria: quando è possibile fruire di una riduzione dell’imposta, quando il comune non dispone delle informazioni necessarie per verificare che l’imposta sia stata correttamente calcolata (è il caso della locazione finanziaria), in tutti casi in cui il contribuente non ha richiesto gli aggiornamenti alla banca dati catastale.

=>Vai allo Speciale sulla Dichiarazione IMU

Si ricorda che non bisogna presentare la dichiarazione IMU per la prima casa (con due sole eccezioni che riguardano immobili in comproprietà fra coniugi non separati legalmente che però vivono in abitazione diverse, e immobili di coniugi separati o divorziati). Niente dichiarazione anche per gli immobili ricevuti in successione.

IRPEF

Anche qui, la precisazione numero uno riguarda il fatto che dal primo gennaio 2012 l’imposta e le relative addizionali non sono dovute sui fabbricati assoggettati IMU, ad eccezione degli immobili concessi in locazione. Per questi ultimi si ricordano tutte le regole per la determinazione del relativo reddito Irpef (con le maggiori riduzioni del canone previste per gli immobili situati a Venezia o per gli immobili di valore storico e artistico).

Tutto questo non riguarda gli immobili affittati per i quali è stato scelto il regime particolare della cedolare secca.

Ampio paragrafo sull’IRPEF sui terreni (reddito dominicale e reddito agrario). Si ricorda che la Legge di Stabilità 2013 ha introdotto per i periodi d’imposta 2013, 2014 e 2015 ulteriori rivalutazioni rispetto a quelle precedenti (che sono dell’80% per i redditi dominicali e del 70% per quelli agrari):

  • +15% per i redditi dominicale e agrario,
  • +5% per i terreni agricoli e quelli non coltivati, posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola.

Di queste rivalutazioni occorre tener conto già in sede di determinazione dell’acconto IRPEF 2013. L’Agenzia ricorda che dal periodo d’imposta 2012 sul reddito dominicale dei terreni non affittati non è più dovuta l’IRPEF, sostituita dall’IMU. Continua invece a IRPEF il reddito agrario. Per i terreni affittati sono dovute sia l’IMU che l’IRPEF. Comunque, tutti i terreni esenti IMU sono da assoggettare all’IRPEF.

=> Verso il voto del 24-25 febbraio, leggi le proposte elettorali sull’Irpef

IVIE

L’imposta sulle persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all’estero è stata introdotta sempre dal Salva Italia (art 19). L’IVIE è dovuta a partire dal 2012, aliquote dello 0,4% per la prima casa (su cui ci sono anche le agevolazioni) e dello 0,76% per gli altri immobili, esenzione per i casi in cui l’imposta è inferiore ai 200 euro (leggi tutto sull’IVIE).

Due precisazioni importanti:

  • Il Salva Italia prevedeva l’IVIE anche sul 2011, poi tolta dalla Legge di Stabilità: chi l’ha pagata, può considerare i versamenti effettuati come acconto per il periodo d’imposta 2012.
  • Altro cambiamento riguarda le modalità di versamento, originariamente previste in un’unica soluzione (con il saldo delle imposte sui redditi) e che ora invece segue le modalità IRPEF in acconto e in saldo.

Compravendite

Si ricordano tutte le imposte da pagare in caso di acquisto di un immobile (IVA, registro, ipotecaria, catastale e via dicendo) e le agevolazioni per la prima casa con due precisazioni, contenute in due circolari dell’Agenzia delle Entrate (la 105/2011 e la 112/2012) in tema di decadenza dei benefici (per la prima casa) che riguardano:

  • il contribuente che non trasferisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto: può chiedere la riliquidazione dell’imposta presentando un’istanza entro il termine di 18 mesi. Se non lo fa, decade sempre il beneficio (si può saNare il tutto con il ravvedimento operoso).
  • il contribuente che vende l’abitazione entro cinque anni dall’acquisto: se entro il primo anno dall’acquisto dichiara di non voler acquistare un’altra casa di abitazione, può chiedere la riliquidazione ed evitare le sanzioni (pagando però la differenza fra l’imposta dovuta e quella paga con l’agevolazione, e gli interessi).

Infine, restano i paragrafi su credito d’imposta per l’acquisto della prima casa e vendita di immobili.

Affitti

Aggiornamento sia sul regime ordinario di tassazione sia sulla cedolare secca:

  • Tassazione ordinaria (che dipende dal tipo di contratto, equo canone, canone convenzionale o libero mercato): la legge 92/2012 (la riforma del Lavoro) ha ridotto al 5% la precedente riduzione forfetaria del 15% sul canone di locazione (nel caso di affitti a libero mercato). La legge 44/2012 (semplificazioni fiscali) ha alzato al 35%, dal precedente 15% la riduzione di cui tener conto per determinato il reddito dei fabbricati di interesse storico o artistico.
  • Cedolare secca: introdotta nel 2011, possono sceglierla solo le persone fisiche (non le società e gli enti non commerciali) e solo per immobili per finalità abitative, è un’imposta fissa (al 21% per i canoni liberi e al 19% per il canone concordato) che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposte di bollo e di registro. Il proprietario che sceglie al cedola secca deve comunicarlo preventivamente all’inquilino con raccomandata (rinunciando così all’aggiornamento del canone).  Per esercitare l’opzione della cedolare secca si compilano il modello Siria o il modello 69, entrambi resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate.  L’imposta si versa con le stesse modalità IRPEF, acconto e saldo (leggi tutto sulla cedolare secca).

Successione

Restano i paragrafi sulle imposte di successione sugli immobili e sulla dichiarazione di successione. Su quest’ultima, si segnala la novità per cui non occorre più allegare gli estratti catastali degli immobili ereditati (risoluzione n. 11/E del 13 Febbraio 2013).

Bonus ristrutturazioni e risparmio energetico

Il Dl 83/2012 (decreto Sviluppo) ha aumentato al 50% la detrazione per le ristrutturazioni edilizie effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013 (poi si torna al precedente 36%), e ha anche raddoppia il limite massimo di spesa, a 96mila euro per unità immobiliare), relativamente al medesimo periodo (leggi qui). L’Agenzia ricorda chi può utilizzare la detrazione, per quali lavori, quali sono le modalità per richiederla.

=> Vai alla Guida sul bonus ristrutturazioni ed energia

Quanto al bonus energia (detrazione del 55% sugli interventi di riqualificazione energetica), lo stesso decreto 83/2012 l’ha prorogato fino al 30 giugno 2013. Dal primo luglio 2013, l’agevolazione sarà sostituita con la detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie del 36%. Anche qui, c’è il dettaglio degli interventi agevolabili e le modalità di fruizione.

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