Mutui a tasso fisso e variabile in aumento, mercato a una svolta

di Alessandra Gualtieri

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Dopo l'aumento 2022 dei tassi per i mutui a tasso fisso sta per scattare anche l'impennata dei mutui variabili: perché cambia il mercato e come tutelarsi.

I dati relativi di maggio 2022 sull’andamento dei tassi per mutui fissi e variabili confermano la migliore tenuta del variabile sul fisso, che continua a crescere a causa dell’incremento dell’indice di riferimento IRS. Tuttavia, con l’aumento dei tassi di interesse annunciato dalla BCE per luglio 2022, sarà l’Euribor a tre mesi a scontare l’effetto impennata, con un’inversione di tendenza che vedrà tornare in salita  anche i mutui a tasso variabile.

Vediamo come si prospetta il mercato dei mutui da qui alle prossime settimane e come orientarsi.

Mutui a tasso variabile destinati a salire

A maggio 2022 l’Euribor era ancora negativo (a 1 mese -0,55%, a 3 mesi -0,39%) mentre l’IRS a 10 anni in aumento a 1,78%, a 20 anni a 1,84%, a 30 anni a 1,57%. I dati di giugno seguono ancora su questo trend ma la situazione è in evoluzione. Con l’aumento del costo del denaro, da luglio 2022 assisteremo con mota probabilità ad un riallineamento dei valori per le due tipologie di mutuo, dopo oltre un decennio di tassi ai minimi storici e rate di mutui variabili che hanno “premiato” chi si era arrischiato dieci anni fa a scegliere un finanziamento senza tetto fisso né CAP.

La BCE ha stabilito per luglio un rialzo dei tassi di 0,25 punti ed annunciato un probabile nuovo interventi a settembre per un incremento di 0,5 punti.

Il risultato immediato sarà un rincaro della rata del mutuo variabile, stimabile in circa 75 euro per un mutuo di 120mila euro a 20 anni e rata mensile attuale di 540 euro. Si tratta ovviamente di proiezioni, che cercano di anticipare l’andamento del mercato in base alle politiche monetarie della banca centrale, a sua volta condizionata dall’andamento dell’inflazione: più aumenta l’inflazione e più potrebbe aumentare il costo del denaro, con il conseguente innalzamento dell’Euribor e quindi della rata del mutuo variabile.

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Quale mutuo scegliere

Con questa nuova prospettiva può tornare attuale già da questa estate la procedura di surroga, per spuntare il miglior tasso di mercato passando eventualmente anche al fisso, considerata l’incertezza dei prossimi tempi. Per surroga si intende la portabilità del mutuo, ovvero il passaggio del proprio mutuo a un altro istituto che offre condizioni più vantaggiose. Sul mercato ci sono comunque mutui di tutti i tipi, con differenti prospettive:

  • mutuo a tasso variabile, con interessi agganciati a parametri come l’Euribor a 3 o 6 mesi oppure al tasso BCE, per cui il tasso del mutuo aumenta o diminuisce in base ai tassi di mercato;
  • mutuo a tasso fisso, con rata stabilita alla stipula costante negli anni, a prescindere dall’andamento dei tassi, tale garanzia viene controbilanciata da tassi bancari più alti;
  • mutui con CAP, con tasso variabile e interessi più elevati a garanzia che il tasso non possa superare una certa soglia;
  •  mutui a tasso misto con la possibilità, dopo un certo numero di anni, di scegliere se passare dal variabile al fisso o viceversa;
  • mutui a tasso bilanciato, che combinano tasso fisso e variabile offrendo la possibilità di strutturare il finanziamento quasi come fossero due mutui distinti;
  •  mutuo risparmio a tasso fisso o variabile, che abbatte gli interessi bancari tenendo somme depositate sul conto corrente;
  •  rata costante e durata variabile, con importo della rata fisso nel tempo ma durata originaria del mutuo che può aumentare o diminuire a seconda delle condizioni del mercato.

Il tasso fisso protegge dai rischi delle oscillazioni del mercato e, per quanto nel 2022 stia tornando a costare caro, nei prossimi mesi potrebbe proteggere meglio dalle future oscillazioni del mercato. Il tasso variabile è conveniente quando i tassi sono bassi, mentre risulta più oneroso in una situazione in cui i tassi salgono. Da luglio 2022 in poi, potrebbe riservare brutte sorprese a chi ha un finanziamento in corso, rivitalizzando il mercato delle surroghe.