Le Vetrate Panoramiche Amovibili (VEPA) e le pergotende sono tornate al centro del dibattito dopo la sentenza del Consiglio di Stato n. 628/2026, che ha ribadito un principio già consolidato: queste strutture possono rientrare nell’edilizia libera solo se rispettano requisiti tecnici stringenti. Non si tratta di un via libera generalizzato. Il confine tra arredo esterno e nuova costruzione resta legato a precarietà, amovibilità e assenza di incremento volumetrico. In un contesto normativo stratificato – dal D.L. 115/2022 al Testo Unico dell’Edilizia – il perimetro va definito con precisione, perché permessi, sanzioni e detrazioni fiscali dipendono da questi elementi.
Il quadro di legge per le VEPA in edilizia libera
Le VEPA sono state espressamente ricondotte all’edilizia libera dall’articolo 33-quater del D.L. 115/2022, che ha modificato il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), inserendo tra gli interventi realizzabili senza titolo abilitativo le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, installate su balconi o logge. La norma precisa che tali strutture non devono determinare la creazione di nuovi volumi o di superfici utili, né comportare un mutamento della destinazione d’uso.
Il presupposto centrale resta l’assenza di incremento stabile del carico urbanistico. Se la struttura genera un ambiente chiuso stabilmente fruibile come ampliamento dell’abitazione, si esce dall’ambito dell’edilizia libera e possono rendersi necessari titoli edilizi più rilevanti.
Pergotende tra arredo esterno e trasformazione edilizia
La giurisprudenza amministrativa, ben prima dell’intervento legislativo sulle VEPA, aveva già inquadrato le pergotende come opere di arredo esterno quando la copertura è leggera e retrattile e la struttura portante è accessoria rispetto alla funzione di schermatura. In questi casi non si configura una nuova costruzione.
Quando invece la struttura è rigida, stabilmente ancorata e idonea a creare un nuovo spazio coperto permanente, la qualificazione può cambiare. Non è la denominazione commerciale dell’opera a rilevare, ma le sue caratteristiche costruttive e l’effetto concreto sull’immobile.
La nuova sentenza del Consiglio di Stato
Con la decisione n. 628 del 26 gennaio 2026, la Sezione VI del Consiglio di Stato ha chiarito che pergotende e VEPA rientrano nell’edilizia libera se mantengono precarietà strutturale e amovibilità, senza alterare il volume dell’edificio. Il caso esaminato riguardava un intervento inizialmente qualificato come abusivo perché realizzato prima dell’entrata in vigore della disciplina specifica sulle VEPA.
I giudici hanno ribadito che l’assenza di un’esplicita previsione normativa, anche prima del 2022, non comporta automaticamente l’abusività dell’opera se questa già presentava le caratteristiche tipiche dell’arredo esterno e non determinava un ampliamento volumetrico.
Quando non serve il permesso di costruire
Non è richiesto il permesso di costruire quando ricorrono congiuntamente queste condizioni:
- struttura amovibile e non stabilmente infissa al suolo;
- assenza di creazione di nuovo volume o superficie utile;
- mancato mutamento della destinazione d’uso;
- funzione di protezione dagli agenti atmosferici o di miglioramento della fruizione di spazi esterni già esistenti.
Resta ferma la necessità di rispettare eventuali vincoli paesaggistici o condominiali. In presenza di vincolo, possono essere richieste autorizzazioni specifiche, anche se l’intervento rientra nell’edilizia libera sotto il profilo urbanistico.
Detrazioni fiscali per VEPA e pergotende
La detraibilità delle VEPA e delle pergotende dipende dall’inquadramento tecnico dell’intervento e dal rispetto dei requisiti previsti dalla normativa fiscale vigente. Le ipotesi principali sono due: Bonus ristrutturazioni (art. 16-bis TUIR) ed Ecobonus per schermature solari (art. 14 D.L. 63/2013 e D.M. 26 giugno 2015).
Ecobonus per schermature solari
Le tende da sole e le schermature mobili possono accedere all’Ecobonus al 50% se rispettano i requisiti tecnici previsti dall’Allegato M del D.Lgs. 311/2006 e dal D.M. 26 giugno 2015. In particolare devono:
- essere applicate a protezione di una superficie vetrata;
- essere installate all’interno, all’esterno o integrate alla superficie vetrata;
- essere mobili e non liberamente smontabili dall’utente;
- possedere marcatura CE;
- avere valore del fattore solare totale gtot ≤ 0,35 se abbinate a vetro di tipo C secondo norma UNI EN 14501;
- essere installate su edifici esistenti e accatastati, in regola con il pagamento dei tributi.
Le VEPA, in quanto vetrate panoramiche totalmente trasparenti e non assimilabili a schermature solari, non rientrano ordinariamente nell’Ecobonus come schermature, salvo che siano parte integrante di un intervento complessivo di riqualificazione energetica con requisiti documentati.
Bonus con ristrutturazioni straordinarie
Le VEPA e le pergotende possono rientrare nel Bonus ristrutturazioni al 50% quando l’intervento è qualificabile come manutenzione straordinaria su parti comuni condominiali oppure quando è connesso a opere edilizie più ampie legittimamente agevolabili. In questi casi occorre:
- che l’immobile sia esistente e regolarmente accatastato;
- che l’intervento non determini aumento di volumetria o nuova costruzione;
- che siano rispettate le norme urbanistiche e condominiali;
- che il pagamento avvenga tramite bonifico parlante con indicazione della causale fiscale;
- che siano conservate fatture, ricevute e documentazione tecnica.
La sola installazione di una VEPA qualificata come arredo esterno in edilizia libera, in assenza di interventi edilizi collegati, non genera automaticamente diritto alla detrazione. La qualificazione fiscale segue infatti criteri autonomi rispetto a quella urbanistica.
Massimali e adempimenti
Per il Bonus ristrutturazioni il limite di spesa è pari a 96.000 euro per unità immobiliare, con ripartizione della detrazione in dieci quote annuali. Per l’Ecobonus schermature solari il limite massimo di detrazione è pari a 60.000 euro per unità immobiliare.
Per l’Ecobonus è richiesta la trasmissione telematica dei dati all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori. In entrambi i casi l’immobile deve risultare esistente e non di nuova costruzione, e il contribuente deve possedere o detenere legittimamente l’immobile oggetto dell’intervento.
Il confine tra edilizia libera e abuso
Il punto critico, anche alla luce della giurisprudenza più recente, è il superamento della soglia della precarietà. Una VEPA o una pergotenda che trasformi un balcone in una veranda chiusa stabilmente, con aumento di superficie abitabile, può integrare un intervento soggetto a titolo edilizio e, in assenza di questo, configurare abuso.
La valutazione va effettuata caso per caso, considerando materiali, modalità di ancoraggio, stabilità e utilizzo effettivo dello spazio. Il principio affermato dal Consiglio di Stato consolida un orientamento favorevole all’edilizia libera, ma non elimina i limiti tecnici che delimitano l’intervento.
