Il Ddl Semplificazioni cambia le carte in tavola in materia di compravendita di immobili che provengono da donazioni, introducendo maggiori tutele e vantaggi per chi acquista. Con l’articolo n. 33 del decreto, infatti, gli eredi legittimari possono rivalersi solo sul donatario e non più sui terzi acquirenti, che sono quindi protetti da ogni richiesta di restituzione dell’immobile acquistato.
Precedentemente, invece, il rischio per il compratore di un immobile oggetto di donazione era quello di dover restituire il bene a un erede legittimario, nel caso in cui la donazione avesse leso la sua quota di legittimità. Gli eredi legittimari non perdono comunque il loro diritto di essere tutelati in caso di donazioni illegittime, tuttavia, è prevista solo la possibilità di rivalersi sul donatario e non su eventuali acquirenti dell’immobile.
Vendita di immobili donati: le nuove regole
La vendita degli immobili di provenienza donativa resta uno dei passaggi più delicati del mercato immobiliare. Per anni, acquirenti e banche hanno esitato davanti al rischio di azioni restitutorie da parte degli eredi legittimari. Con il Decreto Semplificazioni, il Governo introduce un quadro più lineare per ridurre tempi, incertezze e contenziosi, pur confermando le tutele previste dal Codice civile. Ecco cosa cambia davvero e quali sono i vantaggi e gli svantaggi per chi vende e per chi acquista.
Cosa cambia con il Decreto Semplificazioni
Il provvedimento interviene sulla gestione delle donazioni immobiliari introducendo procedure più rapide per verificare la sicurezza dell’atto, riducendo gli oneri documentali e uniformando gli adempimenti richiesti ai notai. L’obiettivo è rendere più facile la circolazione degli immobili donati, a condizione che non emergano rischi giuridici collegati alla lesione della quota di legittima degli eredi.
I vantaggi per venditori, acquirenti e banche
Le modifiche normative portano alcuni effetti positivi che possono agevolare la compravendita:
- riduzione dei tempi di verifica della provenienza donativa, grazie a procedure più snelle e documentazione più standardizzata;
- maggiore chiarezza per i notai nella valutazione dei rischi, con un perimetro più preciso per le relazioni notarili preliminari;
- aumento della disponibilità degli istituti di credito a finanziare acquisti di immobili donati, se la donazione risulta “protetta” o non rischiosa;
- maggiore circolazione dei beni donati, finora spesso esclusi dagli investimenti immobiliari o dalle vendite rapide.
I limiti e i rischi che restano
Nonostante le semplificazioni, alcune criticità strutturali della donazione restano inalterate:
- permane il diritto degli eredi legittimari di esercitare l’azione di riduzione entro dieci anni dall’apertura della successione del donante;
- la semplificazione non equivale a una “sanatoria”: se la donazione ha leso la legittima, l’acquirente può essere chiamato alla restituzione del bene o al pagamento dell’equivalente;
- resta la necessità di verificare donazioni pregresse, rinunce all’azione di riduzione e disponibilità di strumenti come la polizza donazione o l’atto di rinuncia preventiva degli eredi;
- gli istituti bancari mantengono criteri indipendenti: le maglie si allargano, ma non scompare il rischio di rifiuto del mutuo.
Pro e contro del nuovo quadro normativo
| Pro | Contro |
|---|---|
| Procedure più rapide e meno onerose per i controlli notarili | Persistenza del rischio di azione di riduzione da parte degli eredi |
| Maggiore apertura delle banche ai mutui su immobili donati | Nessuna sanatoria automatica per donazioni lesive |
| Mercato più fluido e maggiore vendibilità degli immobili | Necessità di analisi approfondita caso per caso |
| Uniformità nazionale nelle verifiche richieste ai notai | Obbligo di eventuali polizze o strumenti di garanzia aggiuntivi |
Cosa cambia nella pratica
Per i venditori, vendere un immobile donato diventa più semplice, ma non privo di passaggi obbligati: servirà comunque ricostruire la storia dell’immobile, verificare l’assenza di altri eredi potenzialmente lesi e valutare la necessità di strumenti di garanzia. Per gli acquirenti, la tutela notarile è più robusta e i tempi di verifica si riducono, ma la prudenza resta essenziale.
Il Decreto Semplificazioni non elimina i rischi della provenienza donativa, ma riduce in modo concreto gli ostacoli procedurali e offre maggiore prevedibilità ai professionisti e al mercato. La vendita di immobili donati sarà più semplice, ma non “automatica”: per evitare contenziosi è indispensabile un controllo tecnico accurato e una corretta valutazione della situazione familiare e successoria del donante.
