IMU sulla prima casa, l’esenzione scatta con la residenza anagrafica

Ai fini IMU sulla prima casa conta la residenza anagrafica unita alla dimora abituale: l’esenzione spetta dal momento in cui lei ha trasferito la residenza nell’immobile. Per i mesi precedenti la casa è una seconda casa e l’imposta è dovuta. La data del rogito rileva invece ai fini della dichiarazione dei redditi, dove la rendita catastale va indicata per i mesi di possesso; sui mesi in cui l’immobile è una seconda casa non locata interviene l’effetto sostitutivo, per cui l’IMU prende il posto dell’IRPEF sul reddito fondiario.

In sintesi:

• l’esenzione IMU sull’abitazione principale richiede dimora abituale e residenza anagrafica nello stesso immobile (art. 1, commi 740 e 741, della L. n. 160/2019);
• per i mesi anteriori al trasferimento della residenza l’immobile è una seconda casa e l’IMU è dovuta, con il mese conteggiato per intero quando il possesso supera la metà dei giorni (comma 761);
• nella dichiarazione dei redditi la rendita catastale va indicata per i mesi di possesso a partire dal rogito;
• sugli immobili non locati l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali sul reddito fondiario (art. 8 del D.Lgs. n. 23/2011), con una quota del 50% per la seconda casa situata nello stesso Comune dell’abitazione principale.

IMU sulla prima casa legata alla residenza anagrafica

L’esenzione IMU sull’abitazione principale spetta quando il possessore vi risiede anagraficamente e vi dimora abitualmente: i due requisiti vanno soddisfatti insieme nello stesso immobile. Lo stabiliscono i commi 740 e 741 dell’art. 1 della L. n. 160/2019, per cui il presupposto dell’imposta è il possesso degli immobili e l’abitazione principale è esclusa, salvo le categorie di pregio. Restano infatti soggette all’imposta le abitazioni principali classificate come A/1, A/8 e A/9, che pagano l’IMU pur essendo dimora del proprietario.

Da quando si paga l’IMU dopo l’acquisto della casa

L’IMU è dovuta dal momento in cui si possiede l’immobile come seconda casa, fino allo spostamento della residenza che lo rende abitazione principale esente. Nel caso tipico di un rogito a luglio e di una residenza trasferita a ottobre, l’imposta è dovuta per i mesi da luglio a settembre, poi l’immobile diventa esente. Per le frazioni di mese vale il comma 761 dell’art. 1 della L. n. 160/2019: il mese in cui il possesso supera la metà dei giorni è computato per intero, quindi un rogito entro il giorno 15 fa pesare l’intero mese sull’acquirente, mentre un rogito successivo sposta l’avvio al mese seguente. Nella vendita, invece, rileva la data esatta del rogito.

Finché lei possiede due distinte unità immobiliari, su una delle due l’IMU è comunque dovuta: l’immobile destinato a futura abitazione principale paga come seconda casa fino al perfezionamento di residenza e dimora, e l’esenzione subentra solo da quel momento.

Rendita catastale nel 730 con l’effetto sostitutivo IMU-IRPEF

Nella dichiarazione dei redditi la rendita catastale dell’immobile va indicata nel quadro dei fabbricati per i mesi di possesso a partire dal rogito, anche per il periodo in cui la casa è una seconda abitazione. Su quei mesi, però, opera l’effetto sostitutivo previsto dall’art. 8 del D.Lgs. n. 23/2011: per gli immobili non locati l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali sul reddito fondiario, quindi la rendita è dichiarata ma non produce ulteriore imposta sui redditi. Quando la casa diventa abitazione principale non di pregio, la rendita concorre con una deduzione di pari importo (art. 10, comma 3-bis, del TUIR) che ne azzera l’effetto. Fa eccezione la seconda casa non locata situata nello stesso Comune dell’abitazione principale, il cui reddito concorre all’IRPEF nella misura del 50%.

Base imponibile IMU e versamento in acconto e saldo

La base imponibile di un’abitazione si ottiene rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per 160, il coefficiente del gruppo catastale A diverso da A/10. Su una rendita di 600 euro la base è di 100.800 euro (600 × 1,05 × 160); con un’aliquota comunale dell’1,06% per la seconda casa l’IMU annua è di 1.068,48 euro, che rapportata ai tre mesi da luglio a settembre dell’esempio porta a circa 267 euro. L’imposta si versa in due rate, l’acconto entro il 16 giugno pari al 50% calcolato sulle aliquote dell’anno precedente e il saldo entro il 16 dicembre a conguaglio sulle aliquote pubblicate dal Comune (comma 762). Chi lascia scadere l’acconto rimedia con il ravvedimento operoso, versando l’imposta con sanzione ridotta e interessi.

Risposta di Anna Fabi