L’inflazione continua a mordere. L’ultimo aggiornamento Istat per il calcolo della rivalutazione dei canoni di affitto (a meno che non si eserciti l’opzione di cedolare secca) – basato sull’andamento dei prezzi al consumo per le famiglie italiane calcolato a cadenza mensile – conferma il trend al rialzo. Per gli adeguamenti di maggio 2026 riferiti ad aprile, l’indice di riferimento FOI al netto dei tabacchi è pari a +1% in termini di variazione mensile, in aumento rispetto all’anno precedente dello 2,6% e del 4,3% su base biennale.
Vediamo in dettaglio cosa cambia, come funziona l’adeguamento per i canoni di locazione e quando scatta l’aumento del prezzo dell’affitto.
Aumento canoni di affitto: i dati aggiornati
In base all’ultimo aggiornamento (riferito al mese di aprile e applicabile ad maggio 2026), la rivalutazione annuale degli affitti è pari a +1,95% per gli adeguamenti al 100% (locazioni di immobili ad uso abitativo) e +2,60% per adeguamenti al 75% (canoni commerciali).
L’indice di rivalutazione stabilito per gli adeguamenti di maggio 2026 è fissato a +102,5 in aumento dell’1% su base mensile, del 2,6% su base annua e del 4,3% su base biennale (valore di riferimento per i contratti con clausola di adeguamento ogni 2 anni).
| Periodo di riferimento: aprile 2026 | |
| Indice generale FOI | +102,5 |
| Variazione % rispetto al mese precedente | +1 |
| Variazione % rispetto allo stesso mese dell’anno precedente | +2,6 |
| Variazione % rispetto allo stesso mese di due anni precedenti | +4,3 |
Contratti di locazione con adeguamento all’inflazione
Nei contratti di locazione immobiliare viene solitamente prevista una clausola per l’aggiornamento annuale del canone di affitto, rispetto alle variazioni dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati rilevate nell’ultimo anno solare. Sono esclusi dall’aumento i canoni di locazione con contratti di affitto che applicano la cedolare secca.
L’indice Istat che valuta l’aumento del costo della vita rispetto all’anno precedente (sulla base di quasi duemila fattori, aggiornati periodicamente in base alle necessità delle famiglie italiane) deve essere utilizzato per ricalcolare ogni 12 mesi il costo dell’affitto concordato tra inquilino e proprietario dell’immobile concesso in locazione.
Quando scatta l’adeguamento Istat per le locazioni?
La rivalutazione sull’affitto è obbligatoria se è espressamente previsto da un’apposita clausola inserita nel contratto di locazione (specificando anche se al 100% per contratti a canone libero o al 75% per contratti a canone concordato). In queste circostanze, l’adeguamento del canone all’indice Istat va effettuato ogni anno, altrimenti il proprietario dell’immobile non può avanzare alcuna pretesa nei confronti dell’inquilino.
Rivalutazione affitti: Indice FOI e regole di calcolo
Per adeguare il canone di affitto all’inflazione si utilizza infatti l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Si allinea così il valore del canone al reale andamento dell’economia e al costo della vita.
Il canone di locazione si rivaluta applicando aliquote diversificate a seconda che si tratti di un contratto di locazione a uso abitativo o ad uso commerciale, ai sensi della legge 392/78 (articolo 32):
- fino al 100% dell’incremento dell’indice FOI per contratti di locazione ad uso abitativo (es.: formula 4+4);
- fino al 75% dell’incremento dell’indice FOI per locazioni a uso commerciale (es.: durata di 6+6).
Le parti possono comunque concordare anche termini diversi.
Il metodo e l’importo del calcolo dell’adeguamento cambiano anche a seconda della situazione contrattuale:
- chi ha scelto di adeguare il canone applicando il nuovo indice FOI medio annuale dell’anno precedente, utilizza i dati della fine dell’anno precedente per calcolare la media;
- chi rivaluta il contratto per la prima volta, lo calcola utilizzando il più recente indice disponibile e lo moltiplica per il canone indicato nel contratto (dal mese successivo a quello della scadenza del contratto). Per gli anni successivi, si applica l’indice del mese di riferimento rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.
Formula di adeguamento Istat dell’affitto
La formula per il calcolo dell’adeguamento Istat per gli affitti è la seguente: Canone d’affitto x Indice FOI al netto dei tabacchi x percentuale di rivalutazione. Si ottiene così il canone annuo rivalutato, dividendo per 12 mesi si ottiene il canone dell’affitto mensile. La rivalutazione può portare tanto ad un aumento quanto ad una diminuzione del costo dell’affitto.
Affitti in aumento
Le oscillazioni si fanno più consistenti quando nell’anno di riferimento si verificano eventi in grado di incidere sull’economia del Paese, come la nuova ondata di crescita inflazionistica che stiamo vivendo come conseguenza del conflitto nel Golfo Persico.
L’inflazione di maggio applicata alle rivalutazioni degli affitti di aprile segna un’ulteriore accelerazione rispetto ai mesi precedenti e i prossimi dati ISTAT, attesi per il 16 giugno 2026 potrebbero ulteriormente peggiorare lo scenario.
